Аналитики «Циана»: только 16% сделок на рынке жилья приходится на частные дома

Рынок жилой недвижимости в России остаётся преимущественно квартирным. Согласно данным ведущей цифровой платформы операций с недвижимостью «Циан», в первом полугодии 2026 года лишь 16% всех сделок с жильём пришлось на частные дома. Остальные 84% — это квартиры. При этом год назад доля домов была чуть выше и составляла 18%. Снижение произошло на фоне общего роста числа сделок: количество покупок квартир увеличилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как сделки с объектами индивидуального жилищного строительства выросли только на 13%.

Картина по регионам ожидаемо неоднородна. Лидерами по доле сделок с частными домами стали преимущественно национальные республики с высокой долей сельского населения и устойчивыми традициями проживания в собственном доме. В Чеченской Республике показатель достигает 50%, в Дагестане — 49%, в Калмыкии — 39%, в Республике Алтай — 38%, в Карачаево-Черкесии — 37%. В этих регионах частный дом остаётся основным форматом жилья, а многоквартирная застройка развита слабо.

На противоположном полюсе — Москва и Санкт-Петербург, где на частные дома приходится лишь 1% всех сделок. Это объясняется практически полным отсутствием частного сектора в границах крупнейших агломераций. Столь же низкие показатели фиксируются в регионах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях: в Мурманской области и Чукотском автономном округе доля сделок с домами составляет 2%, в Республике Коми — 6%, в Магаданской области и Ямало-Ненецком автономном округе — 6% и 7% соответственно. Суровый климат, высокая стоимость строительства и содержания индивидуального жилья делают загородный рынок в этих регионах малопривлекательным.

Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская отмечает, что доля сделок с частными домами зависит от трёх основных факторов: уровня урбанизации и особенностей расселения, исторически сложившихся традиций, а также климатических условий. Там, где велика численность сельского населения, доля ИЖС традиционно выше. В регионах Кавказа, а также в Татарстане и Башкортостане популярность проживания в собственном доме подкреплена культурными традициями. Климатический фактор также играет роль: на юге страны сегмент ИЖС развит лучше, чем в северных широтах.

При этом численность населения региона не является определяющим фактором. В Новосибирской, Свердловской и Тюменской областях, где расположены миллионные агломерации, доля сделок с частными домами невысока — от 10% до 13%. В то же время в Татарстане и Башкортостане, Ростовской и Воронежской областях, Краснодарском крае этот показатель достигает 19–24%. Здесь сочетаются развитый сельский пояс вокруг крупных городов, благоприятный климат и местные традиции.

За год отрицательная динамика доли сделок с частными домами зафиксирована в двух третях регионов. В оставшейся трети показатель либо вырос, либо остался на прежнем уровне. Наиболее заметное снижение произошло в Карачаево-Черкесии — минус 42 процентных пункта, в Кабардино-Балкарии — минус 32 п.п., в Мордовии — минус 30 п.п. Эксперты «Циана» связывают это с двумя основными причинами. Во-первых, на загородном рынке сохраняются сложности с ипотечным кредитованием: условия для покупки дома зачастую менее выгодны, чем для квартиры. Во-вторых, в начале года погодные условия были сложными — снежная зима ограничивала просмотры объектов, что напрямую влияло на количество сделок.

Несмотря на снижение доли, рынок индивидуального жилищного строительства остаётся значимым сегментом, особенно в регионах с устойчивыми традициями и благоприятными климатическими условиями. Однако тенденция последнего года показывает, что квартирный рынок растёт быстрее, а загородный сталкивается с дополнительными барьерами. Вопросы доступности ипотеки для ИЖС и сезонные ограничения остаются ключевыми вызовами для развития этого сектора.