Битва за доходность: как эксперты трансформируют рынок коммерческой недвижимости в эпоху перемен

Современный рынок коммерческой недвижимости сталкивается с комплексом серьезных вызовов. С одной стороны, наблюдается стагнация традиционных форматов — снижение объемов стрит-ритейла, падение инвестиционной активности среди молодежи и старение портрета инвестора. С другой стороны, возникают технические сложности с адаптацией исторических объектов под современные нужды и необходимость учета множества противоречивых интересов при проектировании новых объектов. Особенно остро стоит вопрос обеспечения приемлемой доходности при растущих сроках окупаемости вложений.

9 апреля 2025 года в рамках Всероссийского жилищного конгресса Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) провела конференцию по коммерческой недвижимости «Трансформация рынка коммерческой недвижимости: битва за доходность. Инсайты», которая состояла из двух частей. В рамках двух сессий участники пытались ответить на самые острые вызовы рынка.

В первой части эксперты обозначили ключевые проблемы: аналитика рынка показывает устойчивое изменение актуальности и доходности одних ниш по сравнению с другими. Объем жилищного строительства снизился, а вместе с ним сократился объем стрит ритейла. Арендные ставки по стране не растут, а покупать объекты на подобных условиях готовы единицы. Вместе с этим увеличился и срок окупаемости вложений, что в свою очередь сказалось на типовом «портрете» инвестора. Молодые люди сегодня не готовы заглядывать в будущее так далеко, а старшее поколение и вовсе уходит из бизнеса.

«Для застройщика жилья сдача в аренду коммерческой недвижимости не способ заработка, а возможность повысить привлекательность комплекса и «оживить рендеры». Поэтому они двигаются по цене и делают ее ниже.

Срок окупаемости вложений в жилую недвижимость сегодня составляет примерно 22-24 года. Такой срок молодежи, которой меньше 40, не интересен. Поколение инвесторов в возрасте 50+ снижают активность, медленно принимают решения. А значит, объем частных инвестиций от населения будет снижаться», — комментирует ситуацию Валентин Корытный, основатель ГК «ДАН-Недвижимость», полпред НП РГУД в Челябинске и Челябинской области.

По мнению Константина Лебедева, партнера Commonwealth Partnership, наиболее активный период сделок пришелся на 2023 год. «Мы наблюдаем стабилизацию арендных складские ставки и выход на плато после значительного роста предыдущих лет», — отметил эксперт.

На фоне этих тенденций приходится менять свои установки и застройщикам. Помимо удачной локации не менее важна концепция пространства и грамотный подбор арендаторов на имеющиеся помещения.

По мнению Михаила Темкина, руководителя проектов застройщика коммерческой недвижимости Smart, на рынке появился новый инструмент для пассивных инвестиций помимо апартаментов — это приобретение коммерческих помещений в многофункциональных комплексах со специализацией. «Мы говорим про проекты с доходностью от 12% годовых именно на «пассивном управлении» и под 100% годовых именно на перепродаже», — отметил эксперт. При этом важно предусмотреть возможность изменения функционала пространства.

С этим согласна и Татьяна Ващенко, бизнес-партнер RRG, Департамент стратегического консалтинга: «Если девелопер хорошо развивает свою локацию с точки зрения инфраструктуры, жители могут оставлять в коммерческой недвижимости формата у дома 70-80% своего дохода. Очень важно правильно нарезать коммерческие планировки, чтобы спланировать состав арендаторов. А для увеличения доходности застройщик может заранее сформировать пул арендаторов, после продав это как готовый арендный бизнес».

О важности учета интереса арендаторов и возможностях для застройщиков, работающих в сегменте редевелопмента, говорила Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Представитель компании продемонстрировала пример реконструкции объекта культурного наследия «Канатный цех» на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Благодаря удачным решениям удалось повысить привлекательность объекта, увеличить спрос и стоимость квадратного метра.

«Что такое объект культурного наследия для девелоперов? Безусловно, это формирование имиджа социально-ответственного бизнеса. Это улучшение общественного восприятия девелопера среди общественности. На самом деле это точная дифференциация конкурентов, и укрепление доверия со стороны покупателей», — отметила Московченко.

Интересные и нетривиальные решения застройщиков, в том числе, повышают популярность не только объекта, но и микрорайона, а порой и города в целом. На рынке коммерческой недвижимости заметен устойчивый спрос на туристические объекты, в том числе на качественные зоны отдыха и гостиничные объекты.

«Несмотря на то, что горнолыжные курорты Кавказа сейчас показывают рост порядка 40%, на рынке не так много предложений для инвесторов», — подтверждает мысль Оксана Покровская, партнер Управляющей компании GLS Invest.

Рассмотренные в первой части конференции кейсы и экспертные мнения демонстрируют, что успешное развитие рынка коммерческой недвижимости возможно только при условии комплексного подхода к решению накопившихся проблем. Ключевыми факторами успеха становятся гибкость пространства, учет интересов всех участников рынка и готовность к инновациям. Особую роль играет создание качественной инфраструктуры и проработанная концепция использования объектов. При этом эксперты единодушны во мнении, что будущее рынка за специализированными многофункциональными комплексами, способными быстро адаптироваться под меняющиеся условия. В условиях текущих экономических реалий именно такие проекты способны обеспечить стабильную доходность и привлечь новых инвесторов.

Еще больше актуальных тем, новых точек роста доходности и эффективных решений в рамках Жилконгресса эксперты, гости и участники нашли в ходе второй части конференции «Трансформация рынка коммерческой недвижимости: битва за доходность. Инсайты».

Также под эгидой Российской гильдии управляющих и девелоперов в рамках Всероссийского жилищного конгресса прошли  заседание клуба управляющих «УК в Курортной недвижимости: как обеспечить доход девелоперу и инвестору» и конференция «Лаборатория туристских кластеров: инвестиции в курортную недвижимость».

Фото: Екатерина Емельянова