Битва за доходность: как эксперты трансформируют рынок коммерческой недвижимости в эпоху перемен (часть 2)

В рамках Всероссийского жилищного конгресса Российская гильдия управляющих и девелоперов провела вторую часть конференции «Трансформация рынка коммерческой недвижимости: битва за доходность. Инсайты».

Мероприятие собрало ведущих экспертов отрасли, которые обсудили актуальные стратегии управления, монетизации и инвестирования в условиях быстро меняющейся экономической реальности. Участники представили передовые подходы: от реконцепции объектов и оптимизации арендных ставок до внедрения цифровых технологий и развития новых форматов. Особое внимание было уделено роли коллективного инвестирования, партнерских сделок и аналитики данных, которые становятся ключевыми инструментами современного бизнеса. Модератором сессии выступила директор по развитию РГУД Наталия Черейская.

Одной из ключевых тем стало преобразование объектов недвижимости для удовлетворения новых потребностей рынка. Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE: «Еще 5-6 лет назад нам приходилось объяснять, что такое коворкинги. После казалось, что уже все об этом знают, но мало кто умел их эффективно вводить. Сейчас же экономическая ситуация поменялась. Если мы посмотрим, к примеру, на Петербург, то там дефицит офисной недвижимости, практически ничего не строится. И в таких условиях даже госсектор обращает внимание на коворкинги, понимая их удобство. В коворкинг можно переработать любую коммерческую недвижимость, которая не пошла и не оправдала ожиданий. Коворкинг — универсальный утилизатор неудач».

Наталья Афанасова, директор по управлению эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP, акцентировала внимание на популярности торговых центров с множеством собственников в Москве: «В основном это офисный сегмент. Это связано с тем, что арендный бизнес сейчас довольно сложно реализовать. И все мелкие инвесторы из жилого сегмента переходят в офис, инвестируя в мелкие площади, которые можно купить. Здесь становится важно управлять ожиданиями клиентов, реализовывать какую-то маркетинговую стратегию и идею, закладываемую в проект. Многие риски можно устранить уже на этапе проектирования и благодаря грамотному эффективному управлению».

Евгений Фомин, основатель компании Pro.rent и управляющий БЦ «Аврора», поделился опытом использования CRM-систем для контроля объектов: «У нас есть и застройщики со стрит ритейлом, есть объекты практически культурного наследия, бизнес-центры, торговые центры, выставочные площади, торгово-развлекательные комплексы, и даже особые экономические зоны. Мы прекрасно понимаем, как работает арендный бизнес. Поэтому систему CRM для управления объектами мы писали, в том числе, для себя. Но эта система позволяет учесть многие нюансы. К примеру, аэропорты — это отдельный мир. Даже арендную плату они начисляют исходя из пассажиропотока, считают трафик».

Эксперты единодушно признали, что пандемия ускорила развитие лайт-индустриального сегмента, особенно среди онлайн-ритейлеров. Однако текущая экономическая ситуация создает новые вызовы, требующие от участников рынка гибкости и оперативности.

Вице-президент РГУД, СЕО ГК «Денова» Наталья Девяткова отметила: «Окно возможностей для инвестора открывается очень быстро, но так же стремительно и закрывается. Поэтому ориентироваться в трендах — жизненно важно. Сегодня объем инвестиций в коммерцию падает, нам приходится конкурировать с банками, чтобы люди несли средства не на депозиты, а вкладывались в наши проекты».

Также эксперты отметили замедление развития рынка складской недвижимости.

«Основной объем аренды на рынке складов сейчас делают маркетплейсы. В Москве превалируют проекты складов build-to-suit. В Петербурге наоборот пользуются популярностью малоформатные объекты light Industrial, куда можно «зайти» с небольшим чеком до 100 миллионов. И объекты нового формата, такие как флекс бокс, кладовки еще не являются отдельным сегментом, потому что предложений не так много, хотя на рынке уже есть игроки, увидевшие этот тренд», — отмечает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

Правильное формирование пула арендаторов и возможность подстроить помещения под актуальные нужды рынка — тот тренд, на который рекомендуют обращать внимание эксперты. В той же торговой недвижимости в последние годы наметилась новая тенденция по размещению двух супермаркетов в одной локации.

«Супертренд последних лет: два супермаркета в одной локации. Мелкие арендаторы умирают, они не могут платить, поэтому держать их невыгодно. Они не вытянут ставки выше, чем у «Пятерочки». Проще реализовать комбинацию из двух разноформатных супермаркетов, например «Чижик» (дискаунтер) и «Пятёрочка» (классический супермаркет)», — говорит Евгений Бурденюк, сопредседатель Ассоциации Малых ТЦ, основатель девелоперской компании «Отелит».

Современные жилые застройки тяготеют к принципам 15 или даже 13 минутного города, когда все необходимое для жизни находится в пределах пешей доступности. Это требует от игроков рынка более тщательного внимания к наполнению площадей. А одним из трендов стала интеграция торговых центров прямо в жилую застройку.

«Торговые центры — это бизнес, прибыль извлекается через концепцию, грамотно подобранных арендаторов и классный ассортимент. Он должен быть четко ориентирован на свою целевую аудиторию. В жилой застройке такие участки могут стать инструментом расширения стрит ритейла, но в ТЦ мы можем «посадить» даже те форматы, которые не вмещает стрит. Центр на первых этажах хорошо совмещается с апартаментами.

Но нужно четко понимать, хватит ли центру аудитории — жителей ЖК, чтобы все смогли заработать. Реализация подобного проекта стоит дороже, но она и обеспечивает более высокий доход. ТЦ может поддержать позиционирование ЖК в высоком классе, ведь его известность достигается быстрее. Совокупно эти вещи хорошо работают на репутацию застройщика», — резюмирует Екатерина Гресс, управляющий партнер, генеральный директор компании IDEM.

Таким образом, эксперты подчеркнули значимость гибкости, аналитики и своевременного реагирования на изменения рынка для успешного развития коммерческой недвижимости.

Фото: Екатерина Емельянова