Экономический эффект применения эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве в России и за рубежом
АННОТАЦИЯ
В статье рассматриваются последствия вступления в силу Федерального закона № 186-ФЗ, который с 1 марта 2025 года расширил механизм эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России. Закон направлен на повышение прозрачности и защиты прав потребителей в сфере домостроения, а также предотвращение недостроев. Рассматриваются ключевые положения закона, включая страхование средств и требования к подрядчикам, а также ожидаемые положительные эффекты от внедрения эскроу-счетов. Автор подчеркивает важность внедрения технического надзора как обязательного дополнения к эскроу-счетам или как их альтернативы, предлагают рекомендации по разработке законодательства, подготовке специалистов и созданию стандартов контроля за строительством.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
Федеральный закон № 186-ФЗ, эскроу- счета, ИЖС, подрядчик, заказчик, технический надзор, строительный контроль, финансирование строительства, обучение специалистов, цифровой паспорт объекта, цифровой двойник объекта.
С 1 марта 2025 года в России начинает действовать закон № 186-ФЗ, который расширяет использование эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Эта инициатива Министерства строительства РФ направлена на повышение прозрачности и защиту прав потребителей, а также на предотвращение недостроев.
Механизм эскроу-счетов уже успешно применяется в других странах. В США средства покупателей хранятся у независимого эскроу-агента до завершения сделки. В Канаде и Австралии используются трастовые счета для защиты средств до завершения строительства. В Великобритании применяется фиксированная оплата поэтапно, а в Германии покупатели защищены через нотариуса.
В Индии застройщики обязаны хранить 70% средств покупателей на трастовых счетах, в Китае средства контролируются местными властями. В Таиланде эскроу-счета не обязательны, а в ОАЭ они обязательны и контролируются государством.
С 1 января 2026 года в Узбекистане также будет обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве. В переходный период с 1 июля по 31 декабря 2025 года стороны смогут выбрать между новыми и старыми системами.
Вывод: обязательное использование эскроу-счетов в ИЖС – редкость, но элементы защиты средств покупателя через трастовые или гарантийные механизмы присутствуют во многих странах.
На данный момент Россия, наряду с Узбекистаном, стала одной из первых стран, где законодательно внедрена модель массового применения эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Этот механизм направлен на повышение прозрачности и защиту интересов участников строительного процесса.
Но так ли все прозрачно и безоблачно при использовании эскроу- счетов в ИЖС? Давайте разберемся!
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА:
• Эскроу-счет – это банковский счет, где заказчик хранит средства, доступ к которым подрядчик получает только после завершения строительства и регистрации прав собственности.
• Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей через Агентство по страхованию вкладов.
• Подрядчики обязаны иметь уникальный идентификатор в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и раскрывать информацию о себе и своих договорах.
ОЖИДАЕМЫЕ ЭФФЕКТЫ:
• Защита интересов граждан и снижение рисков потерь.
• Увеличение доверия к ИЖС и привлечение более профессиональных подрядчиков.
АНАЛИЗ СИТУАЦИИ ЧЕРЕЗ ДВА МЕСЯЦА:
• Мелкие застройщики, составляющие более 80% рынка, сталкиваются с трудностями в соблюдении новых требований и уходят с рынка.
• Уходят недобросовестные подрядчики, но также исчезают и многие порядочные, что приводит к дефициту предложений и росту стоимости работ.
• Рынок уже сжался на 80%, и это не предел, что может негативно сказаться на сфере ИЖС в целом.
Таким образом, какие последствия ждут стороны данного процесса?
Первая сторона – Заказчик. Он сталкивается с рядом негативных последствий:
Заказчик сталкивается с несколькими негативными последствиями:
1. Увеличение стоимости финансирования строительства приводит к двойному финансовому удару:
а) Комиссии банков за ипотечные кредиты и обслуживание эскроу- счетов могут добавить до 400 тысяч рублей к стоимости кредита в размере 6 миллионов рублей.
б) стоимость заемных средств для подрядчиков варьируется от 1% до 48% годовых, что заставляет Заказчика платить дважды: за ипотеку и за финансирование подрядчика.
2. В итоге общая стоимость строительства увеличивается на 1 миллион рублей и более, что уже снизило объемы ипотечного кредитования в первом квартале 2025 года в 5 раз.
Вторая сторона – Подрядчик, который также, как и Заказчик, испытывает ряд неудобств.
1. Трудности в получении заемного финансирования: в декабре 2024 – январе 2025 года 95% заявок на кредиты были отклонены, что снижает кредитный рейтинг подрядчиков.
2. Резкое снижение маржинальности: рост цен на материалы и услуги увеличил себестоимость строительства на 40% за последний год, но Заказчики не понимают этих обстоятельств.
3. Увеличение недобросовестного поведения Заказчиков, которые отказываются подписывать акты приема-передачи и шантажируют подрядчиков задержкой платежей с эскроу-счетов.
Какое решение могло бы защитить интересы Заказчика и обеспечить качество строительства, учитывая при этом интересы Подрядчика? Одним из подходов является более широкое применение услуги технического надзора в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), которая уже обязательна в других секторах строительства, но занимает лишь 10% рынка частного домостроения.
Мировая практика показывает, что технический надзор играет важную роль в обеспечении качества и безопасности жилых домов. В Узбекистане он обязателен и осуществляется Заказчиком с привлечением сертифицированных специалистов. В Великобритании технический надзор рекомендуется, а в Германии и Франции он обязателен при использовании определенных материалов. В Японии надзор регулируется национальными нормами и осуществляется на всех этапах строительства. В США контроль может быть обязательным или рекомендованным, в зависимости от местных норм.
Внедрение технического надзора в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) может повысить качество строительства и защитить интересы всех сторон. Во многих странах технический надзор является ключевым элементом обеспечения безопасности и качества. В некоторых странах, таких как Канада, Австрия и Германия, он обязателен, в то время как в других, например, в США и Франции, он может быть рекомендован или частично применяться.
Обязательный технический надзор при строительстве ИЖС не является универсальной практикой и внедрен в 15- 20% стран, но активно используется как рекомендательная мера для обеспечения качества и безопасности.
В России, с обязательным использованием эскроу-счетов при банковском финансировании в ИЖС, технический надзор может стать важным дополнением или альтернативой этим счетам, обеспечивая «подушку безопасности» для всех участников и смягчая жесткость требований Федерального закона № 186-ФЗ. Это позволит сторонам выбирать оптимальный путь финансирования, соблюдая баланс между безопасностью, ценой, качеством и скоростью строительства.
Итак, что же получат стороны процесса если государство «вдруг» разрешит использовать механизм ведения технического надзора в качестве обязательного дополнения или замены эскроу-счетам?
Прежде всего это решение позволит вести приемку работ подрядчика сертифицированным специалистом и сформировать «цифровой паспорт объекта», в котором будут храниться все необходимые комплекты документов: ИРД, проектные решения, Акты приемки выполненных и скрытых работ, фотофиксация работ с привязкой по геолокации, итоговый Акт приемки законченного строительством объекта, данные о подрядчиках и все существенные аспекты построенного объекта. Согласитесь– неплохая альтернатива Акту приемки работ уровня «Заказчик-Подрядчик: сдал-принял объект 1 штука» как это применяется при разблокировании средств с эскроу-счета.
При этом сам по себе «цифровой паспорт объекта», включающий материалы по всем этапам строительства, приемки и фотофиксации работ сможет способствовать решению ряда проблем, назревших в отрасли ИЖС.
Во-первых, эскроу-счета не гарантируют качество построенного объекта, а наоборот, провоцируют подрядчика на сокращение сроков работ за счет нарушения технологий, экономию на материалах и качественной рабочей силе, иногда на откровенных подлогах (фотографии с другого объекта), что в свою очередь приводит к сильному снижению качества построенного дома, который на весь срок ипотеки находится в залоге у банка.
Во-вторых, банки не имеют возможности и инструментов для проверки качества построенного дома и вынуждены, «закрыв глаза», раскрывать эскроу-счета по подписанным актам сдачи работ между Заказчиком и Подрядчиком. Это приводит к тому, что в банковской системе происходит лавинообразное накопление рискованных, непонятно как построенных, объектов в залоге на срок до 30 лет, что, в свою очередь, может обрушить всю систему ипотечного кредитования.
В 2023-2024 годах в России было выдано около 180 тысяч ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на сумму более 1,1 трлн рублей. Эксперты считают, что не менее 30% домов построены с критическими отклонениями, такими как отсутствие инженерно-геологических изысканий, экономия на арматуре фундамента, нарушения технологий в конструкциях, некачественная кровля и гидроизоляция. Это уже приводит к разрушению объектов и снижению их потребительских качеств, что делает их неликвидными на рынке. В результате, ипотечный портфель банков накопил значительное количество потенциальных «маржин-колов», сумма которых продолжает расти.
Преимущества применения практики технического надзора, разрешающие эти и ряд других, не менее важных проблем отрасли очевидны всем профессионалам, но что же требуется для принятия такого «революционного решения»?
• Нужны законодательные акты, закрепляющие норму и позволяющие банкам и заказчикам выбирать между: эскроу- счетом +технадзор или технадзор вместо эскроу-счета, при этом ТН за строительством в ИЖС должен вестись профессионально подготовленным, аттестованным специалистом технического надзора и разрешающие выдачу ипотечных кредитов, в том числе и по программам с господдержкой при заключении договора ведения технического надзора.
• Нужны специалисты в достаточном для рынка количестве, а для этого профильным ВУЗам и техникумам необходимо ввести курс подготовки по основной или дополнительной программе специалистов технического надзора в сфере ИЖС. Отдельный курс необходим в связи с тем, что имеется своя специфика, связанная с изучением особенностей технологий строительства домов, домов, произведенных по prefab-технологии, психологических особенностей взаимодействия с Заказчиком и Подрядчиком и пр.
• Необходимо закрепление единого стандарта проведения технического надзора в системе ИЖС с формированием «цифрового паспорта объекта», который будет сопровождать построенный объект (дом, баню, гараж и пр.) на протяжении всего его жизненного цикла.
В целом считаю, что эти меры будут способствовать введению культуры загородного строительства во всех регионах страны, наведению порядка в хаотичный и непрозрачный сектор ИЖС, удешевлению стоимости готового объекта для Заказчика, как минимум на 8-12%, гарантировать качество объекта залога для банков и способствовать серьезному повышению ликвидности самого объекта. При таком решении проблемы выигрывают все!
E-mail: Vvtkachenko@mail.ru, тел.: +7 (915) 464-44-14 сайт: https://tndz.ru
Посредством журнала распространяется положительный опыт РСС, региональных союзов и компаний и организаций-членов Союза строителей.