«ЕРЗ-тренды»: Новеллы законодательства о КРТ

23 января 2025 года состоялась онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы законодательства о КРТ». Эксперты строительной отрасли проанализировали последние изменения в законодательстве о комплексном развитии территорий (КРТ), подробно рассмотрели новые положения закона и обсудили их влияние на развитие строительного сектора. Модератором встречи выступил руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Как рассказал Кирилл Холопик, общие объемы стройки по КРТ превысили суммарные объемы строительства, которые были по комплексному освоению территорий и институту развития застроенных территорий в лучшие годы.

«Законодательству о КРТ всего несколько лет, институт активно развивается. На днях было опубликовано исследование Института экономики города, согласно которому в России практически завершен очень важный этап внедрения КРТ – это разработка регионального законодательства. Почти все регионы приняли необходимую в соответствии с федеральным законодательством законодательную базу. Это огромный шаг вперед.

Мы видим, что объемы стройки по КРТ удваиваются каждый год. Идут очень большие темпы роста. По КРТ общие объемы стройки превысили суммарные объемы строительства, которые были по комплексному освоению территорий и институту развития застроенных территорий в лучшие годы».

Вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко выступил с подробным анализом ключевых положений Федерального закона № 486-ФЗ, подчеркнув значимость новелл для строительного сектора, а также обозначил остающиеся нерешенные вопросы.

Максим Федорченко отметил, что одной из важнейших новелл закона стало установление обязанности по строительству объектов инфраструктуры. Он подчеркнул, что ранее правовая неопределенность в этой сфере сдерживала инвестиционную активность в проекты КРТ. Новая норма возлагает ответственность за обеспечение всей инфраструктуры на застройщика, заключившего договор о КРТ. Однако в итоговой редакции закона отсутствует четкая формулировка, допускающая строительство таких объектов «за счет собственных средств и (или) за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации». Это, по мнению спикера, создает риск возникновения вопросов, связанных с возможностью использования бюджетных средств для строительства инфраструктуры. Также он указал на необходимость учитывать демографический прогноз при расчете обеспеченности территорий социальными объектами, так как реализация проектов КРТ часто занимает 3-5 и более лет, а текущие демографические прогнозы во многих регионах отрицательные. На практике расчеты обеспеченности социальными объектами ведутся приблизительно, что может приводить к рискам избыточной нагрузки на местные бюджеты по содержанию малозагруженных объектов.

Кроме того, Максим Владиславович поднял вопрос об отсутствии возможности включения в границы территории КРТ земельных участков, не имеющих общих границ с участками правообладателей, но потенциально пригодных для размещения объектов инфраструктуры. На практике это приводит к сложностям, особенно в случаях, когда земельные участки разделены улично-дорожной сетью. Спикер отметил, что необходимо установить возможность предоставления таких участков для размещения инфраструктурных объектов с ограничением предельного расстояния между ними.

Еще одной ключевой новеллой, по мнению Максима Федорченко, стало принятие норм, позволяющих реализацию проектов КРТ на территориях, занятых индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки. Это решение он назвал значительным прогрессом, способствующим развитию городов в интересах их жителей. При этом он обратил внимание на важность предоставления собственникам ИЖС права участвовать в голосовании по вопросам включения их домов в границы территории КРТ, что могло бы сделать процесс более прозрачным и справедливым.

Максим Федорченко также отметил, что проекты малоэтажной и низкоплотной застройки являются перспективным направлением жилищного строительства, которое соответствует демографической и региональной политике государства. Однако их развитие сдерживается отсутствием утвержденных стандартов обеспечения таких проектов инфраструктурой. Спикер подчеркнул, что нормативы градостроительного проектирования для малоэтажной застройки должны учитывать специфику таких проектов, включая их предназначение (временное или постоянное проживание) и территориальное расположение (пригородные поселки, удаленные сельские территории и т.д.). Только при таких условиях проекты КРТ с малоэтажной застройкой будут активно развиваться.

Подводя итог, вице-президент РСС подчеркнул необходимость пересмотра нормативов обеспеченности социальными объектами и другой инфраструктурой территорий с низкоплотной застройкой, а также массового строительства малоэтажных поселков для обеспечения переселения граждан из ветхих и аварийных домов. Он выразил уверенность, что дальнейшая оптимизация законодательства будет способствовать успешной реализации проектов КРТ, созданию комфортной городской среды и развитию строительной отрасли в целом.

Замдиректора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь подробно остановился на теме обязательного строительства инфраструктуры при КРТ. 

«Идея изменений Градостроительного кодекса в части строительства инфраструктуры в рамках КРТ заключается в том, что теперь в обязательном порядке должны решаться как вопрос обеспеченности и доступности инфраструктуры в проекте КРТ, так и вопросы очередности ее создания, а также закрепления непосредственно в договоре о КРТ конкретной стороны (частной либо публичной), которая обязана осуществить финансирование (создание) такой инфраструктуры. Данный вопрос должен быть решен до стадии проведения торгов на право заключения договора о КРТ и не может быть отложен на "потом"», - пояснил докладчик.

По словам эксперта, новый закон не подразумевает, что в каждом проекте комплексного развития территории должна обязательно создаваться социальная инфраструктура. Это связано с тем, что концепции проектов КРТ могут значительно варьироваться и быть направлены на решение множества различных задач, среди которых создание жилой застройки не всегда является приоритетным. Главная идея изменений заключается в том, что социальная инфраструктура должна внедряться только в тех проектах КРТ, где отмечается ее нехватка, что определяется на основе норм градостроительного проектирования.

Максим Галь обозначил ситуацию, когда проект реализуется на территории с достаточной обеспеченностью социальной инфраструктуры, что может быть подтверждено как существующей инфраструктурой, так и создаваемой с избытком в рамках других проектов.

Он подчеркнул, что новым соглашением о КРТ теперь обязательно регулируется порядок строительства как жилья, так и инфраструктуры. Теперь последовательность реализации проекта будет определяться как публичной стороной, так и частными участниками в рамках договора о КРТ и проекта планировки территории. Это должно предотвратить возможность застройщика получить разрешение на строительство объектов в другом порядке или, что еще более важно, откладывать строительство инфраструктуры на последний момент.

В заключение Максим Галь отметил, что право публичной стороны оставлять за собой обязательства по созданию инфраструктуры в проектах КРТ, как это было прописано в части 7 статьи 68 ГрК РФ, остается в силе и продолжает действовать. По этой причине он не согласен с мнением, что новый закон запрещает публичным органам брать на себя такие обязательства.

Отвечая на вопрос о необходимости внесения изменений в ранее заключенные договоры о КРТ, эксперт подчеркнул, что поскольку переходными положениями закона не предусмотрена его обратная сила, новые требования будут корректно применяться только к новым отношениям, то есть к договорам, которые будут заключены после 1 марта 2025 года.