Градостроительный кодекс Российской Федерации: оценка реализации за 20 лет

10 марта в Торгово-промышленной палате Российской Федерации под председательством Ефима Владимировича Басина, руководителя Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП России, президента Ассоциации «Саморегулируемая организация „Межрегиональное объединение строителей“», члена Общественного совета при Минстрое России, состоялась конференция «Градостроительный кодекс Российской Федерации: оценка реализации за 20 лет». 

В рамках конференции также прошла стратегическая сессия «Основные достижения и будущее градостроительного законодательства в Российской Федерации», модератором которой выступила Н. Б. Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественного совета при Минстрое России. С докладами в рамках сессии выступили А. Н. Глушков, президент Национального объединения саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство (НОСТРОЙ), А. Ш. Шамузафаров, президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ), Л. А. Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), М. Ю. Викторов, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), А. В. Финогенов, заместитель генерального директора Фонда «ДОМ.РФ», Н. А. Сайфуллин, директор «ППК Фонд развития территорий».

Участники обсудили ключевые достижения градостроительного законодательства за последние 20 лет, а также предложения по его дальнейшему совершенствованию с учётом современных вызовов и потребностей отрасли.

Мероприятие открыл Ефим Басин. Он отметил, что новый национальный проект «Инфраструктура для жизни» будет способствовать развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также малых и средних городов и сельских поселений. «Однако для того чтобы вывести ИЖС на цивилизованный путь развития, предстоит проделать ещё большую работу», — подчеркнул Ефим Владимирович.

Он обратил внимание на необходимость укрепления законодательной базы. «Сегодня в Кодексе отсутствуют даже такие понятия, как „малоэтажный жилищный комплекс“, „коттеджный посёлок“ или „мастер-план“. Кроме того, до сих пор не решены вопросы, связанные с управлением общим имуществом в рамках ИЖС и малоэтажных жилых комплексов (МЖК)», — сказал Ефим Басин.

Отдельного внимания, по его словам, требует обеспечение социальной инфраструктуры. «Существующие нормативы, разработанные для многоэтажных домов, совершенно не подходят для малоэтажных комплексов. Речь идёт о создании школ, детских садов, объектов здравоохранения и других социальных объектов. Эти нормативы явно завышены в 2–3 раза и нуждаются в пересмотре», — отметил он. В качестве успешного примера Басин привёл опыт Московской области, где применяется кластерный подход к строительству МЖК.

Также он подчеркнул важность развития базы для планирования и освоения территорий. «Это включает создание земельных банков и другие инструменты, которые активно развиваются в настоящее время. Все эти аспекты, на мой взгляд, необходимо отразить в Градостроительном кодексе», — сказал Басин. При этом он отметил, что кодекс уже перегружен многочисленными дополнениями и становится сложным для восприятия. «Вы знаете, сколько страниц в нём сегодня? Более 420. Это действительно объёмный документ», — добавил он.

«Но жизнь не стоит на месте, и перемены неизбежны. Возможно, нам стоит задуматься о разработке новой редакции Градостроительного кодекса. Современные вызовы, такие как цифровизация, BIM-технологии и искусственный интеллект, требуют соответствующих изменений в законодательстве», — заключил Басин.

Светлана Кузьменко поздравила создателей Градостроительного кодекса РФ с 20-летием его принятия и зачитала участникам конференции приветственное послание от Сергея Степашина, председателя Общественного совета при Минстрое России. В своем обращении Степашин подчеркнул, что нормативная база в строительной сфере прошла долгий и сложный путь развития. Начавшись как набор отдельных предписаний в XVII веке, она постепенно превратилась в систематизированный свод правил и ограничений. В 1990-х годах произошли значительные изменения, закрепившие право граждан и муниципалитетов участвовать в градостроительной деятельности. Роль Градостроительного кодекса РФ невозможно переоценить, так как он регулирует процессы, оказывающие долгосрочное влияние на общественную жизнь. Сергей Степашин отметил, что за последние 20 лет жизнь в стране изменилась в экономическом, политическом и культурном плане, а требования населения к качеству жизни выросли. Он выразил уверенность, что по итогам конференции будут предложены новые идеи для развития кодекса, которые помогут реализовать задачи, поставленные Президентом России перед отраслью.

Анвар Шамузафаров представил доклад с предложениями НОПРИЗ по совершенствованию Градостроительного кодекса РФ. Он акцентировал внимание на усилении роли главных инженеров и архитекторов проектов, уточнении функций застройщиков и заказчиков, а также на повышении ответственности эксплуатантов. Президент НОПРИЗ рассказал об эволюции градостроительных принципов в России с середины XX века до наших дней. Он отметил, что население страны финансирует покупку жилья на 97,7% и оплату ЖКХ на 90–92%, ежегодно тратя на это от 12 до 14,5 трлн рублей. При этом доля частных инвестиций в строительство достигает 82%.

К 2024 году доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме ввода жилья составила 57,9%, и, согласно прогнозам, эта цифра будет расти. Это связано с сокращением ипотечного кредитования и уменьшением средней площади квартир в многоквартирных домах (МКД) до 50 кв. м, тогда как средняя площадь домов ИЖС составляет 135 кв. м, а к январю 2025 года ожидается увеличение до 143,8 кв. м. Анвар Шамузафаров подчеркнул, что НОПРИЗ активно выступал за включение в Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года мер, учитывающих растущий спрос на ИЖС, так как такой тип жилья лучше соответствует задачам демографической политики.

Президент НОПРИЗ также обратил внимание на пробелы в законодательстве, касающиеся безопасности и качества эксплуатации объектов недвижимости. Он отметил, что при расчете стоимости строительства часто не учитываются долгосрочные эксплуатационные расходы, что может привести к проблемам в будущем. Анвар Шамузафаров выделил ключевые вызовы в сфере эксплуатации зданий, включая несовершенство нормативного регулирования, недостаточную подготовку специалистов и отсутствие системы надзора за безопасностью объектов.

НОПРИЗ предлагает внести в Градостроительный кодекс РФ ряд изменений, таких как введение новой главы, регулирующей деятельность специалистов, уточнение перечня технической документации и создание единой цифровой платформы для градостроительной документации. Также предлагается расширить использование средств компенсационных фондов и ввести обязательное членство в саморегулируемых организациях (СРО) для субподрядчиков.

Анвар Шамузафаров также затронул проблему сокращения числа сельских поселений в России, что стало результатом политики, начатой в советское время. Он подчеркнул, что поддержка только крупных городов может привести к деградации территорий, и призвал уделять внимание развитию малых городов и сел, привлекая частные инвестиции.

Для устойчивого развития страны необходимо увеличить территорию населенных пунктов до 24 млн га, из которых 6,5 млн га потребуется под застройку. НОПРИЗ выступает за разработку новой генеральной схемы расселения и градостроительного развития, учитывающей потенциал исторически сложившихся сельских поселений.

В заключение Анвар Шамузафаров рассказал о работе НОПРИЗ по внедрению отечественного программного обеспечения в работу архитекторов и проектировщиков.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков подвел итоги реализации Градостроительного кодекса в области строительства. Он отметил, что система саморегулирования стала важным инструментом для обеспечения качества работ и ответственности специалистов. Глушков представил супер-сервис для подбора кадров и реестр добросовестных производителей строительных материалов. Он также рассказал о механизме предоставления займов из средств компенсационных фондов СРО, отметив необходимость совершенствования процедур отбора подрядчиков для государственных контрактов.

Вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко отметил, что сегодня исполняется 20 лет со дня принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации. В связи с этим он поздравил всех, кто стоял у истоков его создания и внес вклад в развитие градостроительного законодательства.

Максим Федорченко подчеркнул, что принятие Кодекса стало знаковым событием, впервые кодифицировавшим весь процесс строительства – от приобретения прав на земельный участок до постановки построенного объекта на кадастровый учет. Документ не только устранил правовые пробелы, но и сформировал устойчивую систему градостроительной деятельности, ориентированную на долгосрочное развитие.

По его словам, эволюция Градостроительного кодекса отражает ключевые политические, общественные и экономические процессы, происходившие в стране. Несмотря на многочисленные изменения, он выразил несогласие с утверждением о том, что Кодекс утратил свою первоначальную концепцию, подчеркнув, что большинство корректировок были необходимыми для решения актуальных задач отрасли. Он отметил, что перед Россией стояла уникальная задача – в кратчайшие сроки многократно увеличить объемы жилищного строительства, ликвидировать дефицит социальных объектов и обеспечить граждан доступным жильем.

Говоря о значимых реформах, Максим Федорченко выделил создание системы государственной и негосударственной экспертизы, внедрение экспертного сопровождения, развитие типовой проектной документации и другие важные механизмы. Особое внимание он уделил институту саморегулирования в строительстве, назвав его одним из наиболее инновационных решений. Он подчеркнул, что российская система саморегулирования, существующая более 15 лет, доказала свою эффективность и является уникальной даже по мировым стандартам.

Отдельно докладчик остановился на вопросах территориального развития, отметив, что в рамках единой системы градостроительной документации был введен механизм комплексного развития территорий (КРТ). Этот инструмент прошел этапы апробации, включавшие различные модели – КОТ, РЗТ, КУРТ, – и на сегодняшний день является важным элементом градостроительной политики.

Он подчеркнул, что Градостроительный кодекс служит эффективным инструментом реализации Национальных целей по созданию комфортной и безопасной городской среды, а также выполнения Стратегии пространственного развития, направленной на формирование сбалансированной системы расселения и территориальной организации экономики. При этом спикер указал на необходимость оперативного внесения изменений в законодательство, чтобы оно своевременно отвечало на вызовы отрасли.

Максим Федорченко сообщил, что в феврале текущего года в рамках Сибирской строительной недели была подготовлена резолюция с предложениями по совершенствованию законодательства. Документ охватывает четыре ключевых направления: повышение эффективности государственных и муниципальных закупок, формирование единой цифровой среды для всех этапов жизненного цикла объекта, совершенствование кадровой политики, а также развитие КРТ и домостроения. Большинство предложений касаются норм Градостроительного кодекса и уже направлены на рассмотрение в Государственную Думу и Совет Федерации.

Особое внимание в своем выступлении он уделил вопросам комплексного развития территорий, отметив, что в резолюции содержится более 20 инициатив по данной теме. В частности, он упомянул недавно введенные нормы, регулирующие контроль за соблюдением очередности развития территорий, этапов строительства и предельных сроков реализации проектов КРТ. Он подчеркнул, что в условиях экономической нестабильности, роста стоимости кредитования и снижения покупательской способности застройщики вынуждены пересматривать сроки реализации проектов и уже обратились в Госдуму с просьбой о внесении соответствующих корректировок в законодательство.

Среди ключевых предложений по развитию КРТ Максим Федорченко выделил необходимость ускоренного введения в законодательство понятия «мастер-план территории» и регламента его разработки и реализации, а также целесообразность внедрения понятия «проект организации строительства на территории комплексного развития». Кроме того, он отметил важность корректировки статьи 71 Градостроительного кодекса, закрепляющей право оператора КРТ передавать в субаренду земельные участки, полученные на праве аренды.

Он также подчеркнул значимость гарантийных механизмов для защиты прав граждан при реализации проектов КРТ. В частности, он предложил предусмотреть возможность предоставления индивидуального жилья в обмен на расселяемое, а также закрепить за гражданами право выбора нового жилья в других районах или субъектах Российской Федерации.

Максим Владиславович отметил, что строительная отрасль стоит на пороге нового этапа, связанного с трансформацией типов урбанизации и постепенной деурбанизацией. По его словам, этот вопрос активно обсуждался на экспертном совете в Госдуме, и он выразил уверенность в необходимости пересмотра подходов к градостроительному развитию с акцентом на комплексное освоение крупных территорий с преобладанием малоэтажной застройки.

Он подчеркнул, что Градостроительный кодекс должен учитывать реализацию масштабных проектов КРТ с малоэтажной застройкой, а также предусматривать специальные полномочия для отдельных субъектов федерации в управлении земельными ресурсами. В этом контексте была отмечена важность дальнейшего развития института саморегулирования, который должен играть ключевую роль в обеспечении качества индивидуального жилищного строительства и формировании системы ответственности подрядчиков.

Вице-президент РСС также указал на необходимость расширения прав граждан в вопросах градостроительной политики, подчеркнув, что они должны активно участвовать в жизни своих городов и поселков. В частности, он предложил закрепить за собственниками индивидуальных жилых домов право участвовать в голосовании по вопросам включения их территорий в границы зон комплексного развития.

Завершая свое выступление, Максим Федорченко подчеркнул, что дальнейшее совершенствование градостроительного законодательства возможно только в условиях тесного взаимодействия с профессиональным сообществом, экспертными и общественными организациями. Он выразил уверенность, что такая открытая работа будет продолжена, способствуя развитию строительной отрасли, повышению качества жизни граждан и устойчивому развитию страны в целом.

Заместитель генерального директора Фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов поделился своим взглядом на эволюцию мастер-планов как инструментов для градостроительного развития территорий. Он отметил, что успешная реализация мастер-плана требует детальной проработки, которая должна быть не менее глубокой, чем в генеральном плане. Финогенов также обратил внимание на одну из ключевых проблем — недостаток квалификации специалистов, занимающихся разработкой мастер-планов. По его словам, многие из них не обладают достаточным опытом для работы с градостроительной документацией в масштабах целого города, ограничиваясь отдельными объектами, кварталами или микрорайонами.

Директор «ППК Фонд развития территорий» Наиль Сайфуллин рассказал о деятельности фонда и представил проекты, которые реализуются в различных регионах России. Он подчеркнул важность комплексного подхода к развитию территорий и поделился опытом фонда в этой области.

Вице-президент Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Михаил Шубенков в своем выступлении затронул историю градостроительного развития России. Он проанализировал цели, которые ставились при создании Градостроительного кодекса РФ, и оценил результаты его реализации. Шубенков подчеркнул, что кодекс сыграл важную роль в формировании современной градостроительной политики, но при этом указал на необходимость дальнейшего совершенствования нормативной базы для решения актуальных задач.

Фото: ТПП РФ