ИЖС: Успехи, проблемы, решения – в фокусе VI Международного форума «Малоэтажная Россия 2023»

6 декабря 2023 года в рамках VI Международного форума «Малоэтажная Россия 2023» состоялось пленарное заседание на тему «Совершенствование механизмов увеличения объемов жилищного строительства в Российской Федерации». Модератором мероприятия выступил Басин Ефим Владимирович, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства.

В ходе пленарного заседания участники обсудили проблемы и перспективы развития малоэтажного жилищного строительства в России, представили проекты комплексного развития территория, внесли предложения для успешного роста рынка ИЖС. С приветственным словом к участникам обратился Ефим Басин, обозначив ключевые темы для обсуждения. Также участников поприветствовал Сергей Катырин, президент ТПП РФ, и Владимир Яковлев, президент Российского Союза строителей.

Елена Николаева, Депутат Московской городской думы, в своем выступлении отметила, что малоэтажное жилищное строительство является одним из приоритетных направлений строительной отрасли. Об этом свидетельствует не только высокий темп строительства, но и существующий спрос и ожидания граждан. Спикер выразила уверенность, что показатели ввода ИЖС будут динамично развиваться.

По ее словам, сегодня банки активно принимают участие в этом процессе, предоставляя кредиты под соответствующие программы. Появились типовые проекты и необходимая нормативная база, что сразу же привело к увеличению спроса, особенно среди платежеспособных клиентов. Объем кредитов топ-20 банков увеличился на 20% к сентябрю прошлого года и в четыре раза с 2019 года. На сегодняшний день выдано 15,6 тысяч кредитов на общую сумму 72,4 миллиарда рублей.

Кроме того, Елена Николаева подчеркнула, что меняется не только спрос, но и сама концепция малоэтажного строительства меняется. Теперь загородное жилье рассматривается не как дополнительное, а как основное место проживания. Однако она напомнила, что жилье не может существовать в вакууме, и должно быть частью комплексного развития, отвечающего всем стандартам градостроительного законодательства в области социальной и транспортной инфраструктуры.

Другим важным аспектом, отмеченным спикером, является принятие закона об эксплуатации малоэтажных поселков. На сегодняшний день этот законопроект о жилых комплексах и управлении общим имуществом в них прошел первое чтение. Елена Леонидовна отметила, что необходимо доработать и принять этот закон, так как банки обеспокоены сохранением жилья, и важно удовлетворить их требования. Также она обратила внимание на важность борьбы с недобросовестными подрядчиками на ИЖС и на эффективные механизмы защиты прав потребителей.

Вице-президент РСС Максим Федорченко представил доклад на тему: «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство в проектах комплексного развития территорий». Он отметил достижения в сфере развития ИЖС с 2021 года. Так, были введены льготные ипотечные программы, развивается кредитование этого сектора. По данным ДОМ.РФ за 10 месяцев этого года на строительство частных домов выдано порядка 89 тыс. кредитов на 388 млрд рублей — почти в три раза больше, чем за весь 2022 год. На строительство малоэтажных жилых комплексов распространен механизм эскроу-счетов, и уже внесен законопроект о распространении эскроу-счетов на строительство частных домов самими гражданами с привлечением подрядных организаций. Принимаются меры поддержки деревянного домостроения. Кроме того, работают цифровые платформы, такие как, например, цифровой суперсервис для строительства частных домов под ключ ДОМ.РФ, где граждане могут выбрать понравившийся проект, дистанционно подать заявку подрядчику на его строительство, оформить ипотеку и т.д.

По словам М.В. Федорченко, на 2024 год Правительство РФ также наметило ряд системных мер по поддержке ИЖС и инфраструктурного строительства, в частности принятие дополнительных государственных мер поддержки, пересмотр региональных нормативов градостроительного проектирования с учетом обеспечения возможности предоставления и использования земельных участков, на которых располагались аварийные многоквартирные дома, для целей индивидуального жилищного строительства.

Но, несмотря на принимаемые меры, спикер отметил, что пока индивидуальное жилищное строительство осуществляется преимущественно хозспособом, а проектов комплексной индивидуальной жилой застройки мало.

При этом в частном жилом секторе остается высоким процент износа. По данным Росстата в 2021 году в Российской Федерации насчитывалось 18 млн индивидуальных жилых домов. Из них 8 млн (45%) имеют процент износа от 30 до 65 процентов, 1,5 млн домов имеют износ от 66 до 70%. И 500 тыс. домов имеют износ свыше 70%.

Также Росстат приводит данные об опросе домохозяйств, проживающих в индивидуальном секторе, об условиях их проживания и оценке условий проживания. 30% домохозяйств ответили, что они нуждаются в улучшении жилищных условий. Эти данные свидетельствуют о том, что территории, занятые ИЖС, тоже нуждаются в реновации, в том числе с применением механизма КРТ.

«Эту мысль мы пытались неоднократно донести, но пока вопрос о применении механизма КРТ на территориях, полностью занятых объектами ИЖС согласовать не получается. Но мы будем планомерно и последовательно работать в этом направлении. В первую очередь, необходимо, как минимум спросить мнение граждан, проживающих в частных домах, особенно тех, которые располагаются внутри городов. Ведь, наверняка, многим из них самостоятельно не удастся улучшить свои жилищные условия и обновить свой ветхий дом. И если бы была возможность учета их мнения, то они могли бы проголосовать за включение своей территории, занятой ИЖС в проекты КРТ. Сейчас такая возможность отсутствует, и граждане лишены права выразить свое мнение о дальнейшем развитии таких территорий. Считаем необходимым совместными усилиями продолжать продвижение данного вопроса», - сказал М.В. Федорченко.

Он также рассказал, что в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года уделяется внимание приоритетному применению механизмов комплексного развития территорий при жилищном строительстве. Механизм КРТ находится в процессе обкатки на практике, с улучшением правового регулирования, и предполагается его внедрение во всех регионах. В особенности данный механизм востребован при малоэтажном и индивидуальном строительстве в малых городах, наукоградах и в сельских территориях, поскольку обеспечивает развитую образовательную и культурную среду, а также многопрофильные места приложения труда для привлечения молодежи и специалистов. Однако для успешной реализации таких проектов необходимо повысить активность региональных и муниципальных органов власти, обеспечить продуманность действий и экономический расчет, что также привлечет застройщиков и частные инвестиции. Таким образом, приоритетным направлением в жилищном строительстве должна стать комплексная малоэтажная и индивидуальная застройка, осуществляемая профессиональными застройщиками в рамках проектов КРТ.

В завершение докладчик подчеркнул, что необходимо создать максимально благоприятные и даже преференциальные условия для реализации именно таких проектов, в первую очередь:

• обеспечить снижение требований банков для получения проектного финансирования (например, снизить процент собственного участия застройщика, который сейчас составляет 20%);

• развивать и расширять льготные ипотечные программы (например, для жителей малых городов и наукоградов);

• принять меры по субсидированию застройщиков, реализующих такие проекты.

По его словам, необходимо также принять меры по активизации региональных и местных органов власти. В этой части он предложил предусмотреть в Национальном проекте «Жилье и городская среда» отдельный плановый показатель с разбивкой по годам и в разрезе субъектов РФ, характеризующий объем ввода малоэтажного жилья в рамках проектов КРТ.

«Эти меры помогут активизировать комплексную малоэтажную и индивидуальную застройку и повысит качество жизни наших граждан, в том числе в малых городах и на сельских территориях», - заключил Максим Владиславович.

Константин Пороцкий, председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству, в своем докладе отметил, что осуществлять строительство малоэтажных объектов без должного порядка и контроля невозможно. Необходимы проектная и сметная документация, промежуточный строительный контроль, заключение о соответствии, а также проект, подтверждающий соответствие документации государственной экспертизе. Кроме того, важно создать инструменты, позволяющие проектам попадать в реестр типовой документации.

Одной из ключевых задач спикер назвал синхронизацию программ строительства инфраструктуры с определением территорий комплексного развития ИЖС в регионах.

«Пока не будут выбраны регионы с поддержкой губернаторов и готовностью к созданию пилотных проектов, мы не продвинемся вперед. Основная идея заключается в выборе нескольких приоритетных регионов и тщательной отработке инструментов подготовки территорий, таких как инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации и механизмы фонда развития территорий», - сказал Константин Юрьевич.

Он также выделил ряд барьеров для успешной реализации проектов, включая участие застройщиков в проекте. Сложность составляет первоначальный взнос 20-25%, что является значительным барьером, особенно для региональных застройщиков. Решение этой проблемы может заключаться в вовлечении ДОМ.РФ в этот процесс, когда банк становится участником, снижая порог для вхождения в инфраструктурный проект комплексного развития территорий.

Ещё одним важным аспектом докладчик назвал альтернативные инструменты финансирования строительства и развития сельских территорий. По его словам, важно восстановить кооперацию совместно с органами власти, обеспечивая прозрачность финансовых потоков и четкость в использовании средств.

Сергей Мытарев, президент АО «Центрсельстрой», начал свое выступление с обозначения основных проблем. Среди них он отметил поляризацию системы расселения, что проявляется в снижении численности населенных пунктов и критическом разрыве в обеспечении основными объектами социальной инфраструктуры, а также в уровне благоустройства различных видов коммуникаций. Недостаточное развитие сети автомобильных дорог местного значения (70% грунтовых дорог), а также низкий уровень обеспечения качественной водой (67%) также были отмечены спикером.

Говоря об индивидуальном жилищном строительстве, С.А. Мытарев отметил, что потребность в жилье на сельских территориях продолжает расти. Статистика указывает на необходимость улучшения жилищных условий для примерно 1 миллиона семей, что является значительным увеличением по сравнению с показателями предыдущих лет (400-450 тыс. семей). Программы комплексного развития территорий позволили улучшить жилищные условия лишь для 100 000 семей за 2020-2022 года, что оставляет значительный потенциал для улучшения ситуации. Сельская ипотека, хотя и действует, не полностью удовлетворяет спрос, занимая всего 2% от общего объема ввода.

В свете вышеописанных проблем докладчиком предложена инициатива по созданию вертикально-интегрированной структуры. В рамках этой инициативы предлагается создание региональных потребительских строительных кооперативов, которые будут заниматься обустройством сельских территорий и содействовать интеграции частных и государственных инвестиций. Участниками кооперативов будут заинтересованные лица, в том числе предприятия строительной индустрии и сельскохозяйственные предприятия. При этом в субъектах будет утверждаться федеральный проект «Центрсельстрой», который будет координировать систему сельского строительства на федеральном уровне.