ИЖС — в приоритете: в Новосибирске определили пути решения проблем малоэтажного строительства

11 февраля 2026 года в МВК «Новосибирск Экспоцентр» состоялось расширенное совместное заседание Комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при Минстрое России и Комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского Союза строителей.

Ключевой темой обсуждения стало «Современное состояние рынка ИЖС. Основные проблемы и пути решения». Участники заседания — представители федеральных и региональных органов власти, профессиональных объединений и строительного бизнеса — обсудили динамику сегмента индивидуального жилищного строительства, законодательные инициативы, вопросы стандартизации, финансовые механизмы и меры по защите граждан.

Открывая заседание, первый вице-президент Российского Союза строителей, председатель Комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России Владимир Анатольевич Дедюхин подчеркнул, что развитие малоэтажного строительства является стратегическим условием формирования сбалансированной жилищной политики страны.

По его словам, без системного развития малоэтажных жилых комплексов невозможно говорить о создании «малоэтажной России». В настоящее время в стране реализуется всего 13 проектов малоэтажных жилых комплексов в 10 регионах с совокупным объемом строительства порядка 152 тыс. кв. м, что, по оценке экспертов, явно недостаточно для достижения целевых показателей.

Особое внимание Владимир Дедюхин уделил необходимости совершенствования нормативно-правовой базы. Он отметил актуальность внесения изменений в федеральный закон № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года, направленный на корректировку Градостроительного кодекса в части комплексного развития территорий, а также в федеральные законы № 476-ФЗ и № 186-ФЗ.

Среди приоритетных направлений работы были обозначены вопросы стандартизации в сфере ИЖС, снижение земельной налоговой нагрузки, создание института строительного контроля, а также развитие механизмов страхования строительно-монтажных работ в индивидуальном жилищном строительстве.

С приветственным словом к участникам обратился министр строительства Новосибирской области Дмитрий Николаевич Богомолов. Он отметил значимость проведения заседания на площадке региона и подчеркнул, что Новосибирская область на протяжении последних пяти лет сохраняет лидирующие позиции в Сибирском федеральном округе по объемам жилищного строительства.

В 2023 году в регионе было введено более 3 млн кв. м жилья, в 2024 году — 2,6 млн кв. м, в 2025 году — 2,46 млн кв. м. Несмотря на общую тенденцию к снижению объемов ввода, существенно изменилась структура рынка: если ранее соотношение многоквартирного строительства и ИЖС составляло 70% к 30%, то по итогам 2025 года доля индивидуального жилищного строительства достигла 44% против 56% многоквартирных домов.

Министр подчеркнул, что рост доли ИЖС свидетельствует о структурной трансформации рынка и подтверждает высокий спрос со стороны граждан. Вместе с тем он обратил внимание на существующие риски, связанные с деятельностью недобросовестных подрядчиков, в результате чего появились случаи пострадавших граждан.

В этой связи особую актуальность приобретает внедрение механизмов проектного финансирования с использованием эскроу-счетов в сфере ИЖС. Дмитрий Богомолов отметил необходимость обсуждения практических аспектов их применения, включая вопросы завершения строительства и наполнения эскроу-счетов, а также взаимодействия с банковским сектором.

Председатель наблюдательного совета Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства Ефим Владимирович Басин поблагодарил организаторов заседания и отметил важность вынесенной на обсуждение темы. По его словам, развитие индивидуального жилищного строительства напрямую связано с задачами равномерного пространственного развития страны и демографической устойчивости.

Он подчеркнул, что за последние годы государство совместно с профессиональным сообществом предприняло значительные шаги для поддержки сегмента ИЖС. По итогам прошлого года в России введено 108,8 млн кв. м жилья, из которых 59% приходится на малоэтажное строительство. Этот показатель на 2% выше, чем в 2024 году, который также считался успешным. В Сибирском федеральном округе рост доли ИЖС составил 6%, что свидетельствует о положительной динамике и эффективности принимаемых мер.

Ефим Басин отметил, что на сегмент индивидуального строительства распространяется действие законодательства о проектном финансировании с использованием эскроу-счетов. Вместе с тем остаются проблемы, связанные с недобросовестными подрядчиками и недостаточной ответственностью отдельных финансовых институтов, участвующих в аккредитации застройщиков. По его мнению, выстраивание прозрачных механизмов финансирования позволит минимизировать подобные риски.

Он также обратил внимание на реализацию программ комплексного развития территорий, формирование перечня малых и опорных городов в рамках проекта «Инфраструктура для жизни», разработку мастер-планов и создание земельного банка под строительство индивидуальных домов. Эти инициативы, по его словам, способствуют развитию сельских территорий и малых агломераций, формируя условия для устойчивого расселения и повышения качества жизни.

Отдельно был отмечен потенциал деревянного домостроения: уже сегодня почти треть домов в сегменте ИЖС возводится из древесины. Это свидетельствует о росте доверия населения к современным экологичным материалам и технологиям.

При этом Ефим Басин указал на ряд системных проблем. В частности, действующие нормативы по обеспечению коттеджных поселков социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой зачастую приравнивают их к многоквартирной застройке, что не учитывает специфику малоэтажных проектов и существенно увеличивает их стоимость. Кроме того, до настоящего времени не принят закон о регулировании управления общим имуществом в жилых комплексах, несмотря на то что соответствующий законопроект был рассмотрен в первом чтении более двух лет назад.

С учетом сокращения объемов ипотечного кредитования он предложил уделить внимание развитию альтернативных источников финансирования жилищного строительства. Речь идет о механизмах жилищных кооперативов, в том числе молодежных, строительных сберегательных кассах, накопительных системах, арендном строительстве и лизинговых моделях. По его мнению, данные инструменты требуют законодательного закрепления и системной поддержки.

В числе первоочередных шагов он предложил обратиться в Государственную Думу с инициативой ускорить рассмотрение и принятие законопроектов, связанных с управлением жилыми комплексами и стимулированием жилищных сбережений граждан, включая создание строительных сберегательных касс. Также он отметил необходимость корректировки законодательства о комплексном развитии территорий с учетом специфики малоэтажного строительства.

Ефим Басин предложил поручить Минстрою России и ДОМ.РФ разработать дифференцированные нормативы обеспечения социальной и инженерной инфраструктурой для коттеджных поселков, а также усилить меры по стимулированию строительства энергоэффективных и «зеленых» объектов с применением механизмов «зеленой ипотеки» и проектного финансирования.

Кроме того, он выступил с инициативой разработки типовых модульных решений для индивидуального жилищного строительства и социальных объектов с использованием префаб-технологий, аддитивных методов и роботизированных процессов. По его мнению, это позволит повысить качество, сократить сроки строительства и вывести рынок ИЖС на более высокий технологический уровень.

С приветственным словом выступила помощник Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации, ответственный секретарь Общественного совета при Минстрое России Светлана Петровна Кузьменко.

В начале своего выступления она отметила, что тема малоэтажного и индивидуального жилищного строительства для Общественного совета является системной и последовательно развиваемой на протяжении многих лет. Общественный совет при Минстрое России действует с 2014 года, и уже на раннем этапе его работы была создана профильная комиссия по вопросам ИЖС, включая строительство на сельских территориях. По ее словам, это было не формальное решение, а осознанный шаг, продиктованный пониманием значимости индивидуального жилья для пространственного развития страны.

Светлана Петровна подчеркнула, что комиссию в свое время возглавлял руководитель региона, глубоко понимающий специфику земельных отношений и потребности жителей сельских территорий. Это позволило рассматривать вопросы ИЖС не абстрактно, а в контексте реальных условий жизни людей — доступности земли, инфраструктуры, рабочих мест и социальных объектов.

Отдельно она отметила многолетнее и конструктивное взаимодействие Общественного совета с Российским Союзом строителей. По ее словам, именно благодаря активной позиции профессионального сообщества, последовательной работе с федеральными органами власти и законодателями удалось вывести малоэтажное строительство в отдельную повестку и закрепить соответствующую терминологию на нормативном уровне. Эта работа носила системный характер и сопровождалась подготовкой предложений, экспертных заключений и законодательных инициатив.

По ее словам, устойчивый рост доли ИЖС свидетельствует о сформированном общественном запросе на собственное жилье для семьи. Особенно ярко это проявляется на фоне высокой ключевой ставки и ограничений на рынке ипотечного кредитования. В этих условиях поиск дополнительных драйверов развития становится задачей первостепенной важности.

Светлана Кузьменко обратила внимание на демографический аспект. Сокращение сельского населения и миграция в крупные города остаются серьезным вызовом. При этом переезд в мегаполис не всегда решает жилищный вопрос, особенно для многодетных и молодых семей. Высокая стоимость городского жилья формирует обратный тренд — интерес к строительству собственного дома за пределами плотной городской застройки. Именно поэтому индивидуальное жилищное строительство становится важным инструментом поддержки сельских территорий и малых населенных пунктов.

Она отметила, что на площадке Общественного совета еще несколько лет назад поднимался вопрос о необходимости распространения на ИЖС механизмов, применяемых в многоквартирном строительстве. Сегодня реализован механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, развиваются ипотечные программы, совершенствуется нормативная база. По ее оценке, это серьезный шаг к формированию цивилизованного и прозрачного рынка индивидуального строительства.

Особое внимание Светлана Кузьменко уделила вопросам инфраструктурного обеспечения. Развитие ИЖС невозможно без комплексного подхода к социальной, транспортной и инженерной инфраструктуре. В рамках федеральных программ по развитию сельских территорий и опорных населенных пунктов формируются мастер-планы, предусматривающие создание комфортной среды для жизни. Она подчеркнула, что именно синхронизация жилищного строительства и инфраструктурных решений позволит обеспечить устойчивый эффект.

Кроме того, она поддержала инициативы, озвученные в ходе заседания, касающиеся совершенствования нормативного регулирования, развития «зеленого» строительства и энергоэффективных технологий, а также внедрения новых финансовых инструментов. По ее словам, экспертное сообщество должно активно участвовать в формировании предложений, которые в дальнейшем могут трансформироваться в законодательные решения.

В завершение Светлана Кузьменко выразила уверенность, что объединение усилий органов власти, профессионального сообщества и научных организаций позволит обеспечить дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства как одного из ключевых направлений государственной жилищной политики. Она пожелала участникам плодотворной работы и подчеркнула значимость выработки конкретных предложений по итогам заседания.

Директор развития жилищной сферы АО «ДОМ.РФ» Евгений Викторович Квасенков отметил, что поддерживает позицию, ранее озвученную представителями профессионального сообщества, в части необходимости системного развития индивидуального жилищного строительства. По его словам, сегодня ИЖС становится ключевым драйвером роста жилищного рынка, и это подтверждается статистикой.

Евгений Квасенков привел данные о динамике ввода жилья в Российской Федерации. По итогам 2025 года введено более 108 млн кв. м жилья, при этом 59% общего объема приходится на индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, именно сегмент ИЖС обеспечивает основной прирост рынка. Сохраняется устойчивый спрос: по оценкам, порядка 5 млн семей, проживающих в многоквартирных домах, рассматривают строительство собственного дома как предпочтительный способ улучшения жилищных условий.

Он подчеркнул, что развитие сегмента сопровождается структурными изменениями, связанными с вступлением в силу Федерального закона № 186-ФЗ, распространившего механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство. С момента запуска механизма заключено порядка 22 тыс. договоров. Общая площадь домов, строящихся с использованием эскроу-счетов, составляет около 800 тыс. кв. м.

По словам докладчика, распределение проектов по регионам во многом обусловлено экономической активностью и уровнем спроса. В Сибирском федеральном округе механизм применяется в пяти субъектах, при этом лидирующие позиции занимают Новосибирская и Иркутская области, а также Красноярский край и Кемеровская область. Около 10% подрядных организаций, работающих по эскроу-модели, приходится на регионы СФО.

Евгений Квасенков отметил, что ДОМ.РФ как институт развития запустил собственную программу проектного финансирования для поддержки подрядчиков, работающих в сегменте ИЖС. Механизм предполагает защиту средств граждан на счетах эскроу до завершения строительства, а подрядные организации получают финансирование через банковские инструменты. В рамках программы уже аккредитовано около 3,5 тыс. подрядчиков, более половины из которых используют проектное финансирование.

При этом он обратил внимание на существующие ограничения. Несмотря на высокий спрос и наличие ипотечных программ, примерно треть одобренных заявок на ипотеку в сегменте ИЖС не доходит до заключения сделки. Основная причина — недостаточное количество подрядчиков, готовых работать по модели с эскроу-счетами. В связи с этим требуется расширение доступа строительных компаний к механизмам финансирования, в том числе за счет инструментов гарантийной поддержки.

Среди приоритетных направлений дальнейшего развития он обозначил гармонизацию законодательства и точечную настройку нормативного регулирования с учетом уже сложившейся правоприменительной практики. Важно синхронизировать порядок работы со счетами эскроу и информационными системами, в которых фиксируются сведения о подрядных организациях и реализуемых проектах.

Отдельное внимание было уделено институту строительного контроля. По мнению Евгения Квасенкова, обеспечение финансовой безопасности через эскроу-счета должно дополняться системным контролем качества строительства. Для этого необходима институционализация строительного контроля в сегменте ИЖС, подготовка квалифицированных специалистов, а также формирование требований к проектной и технической документации, которая в настоящее время не всегда является обязательной для индивидуальных домов.

Он напомнил, что до 2021 года ипотечное кредитование ИЖС практически не развивалось, а банки рассматривали такие проекты как высокорисковые. Расширение льготных программ стало важным стимулом, однако для дальнейшего роста необходимы дополнительные инструменты снижения рисков — как финансовых, так и строительных.

В числе таких инструментов он назвал повышение прозрачности деятельности подрядных организаций. Платформенные решения и цифровые сервисы позволяют гражданам получать верифицированную информацию о застройщиках, их опыте, соблюдении сроков и исполнении обязательств. Вместе с тем он подчеркнул, что даже положительная история работы не дает абсолютной гарантии отсутствия рисков в будущем. Поэтому информационная открытость должна дополняться финансовыми механизмами защиты, включая обязательное применение эскроу-счетов.

В завершение Евгений Квасенков отметил, что дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства требует комплексного подхода: расширения доступа подрядчиков к финансированию, совершенствования нормативной базы, развития строительного контроля и повышения прозрачности рынка. По его словам, именно сочетание этих мер позволит обеспечить устойчивый и безопасный рост сегмента ИЖС.

Артур Фаильевич Хафизов, председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству, выступая с докладом, подчеркнул, что индивидуальное жилищное строительство сегодня — это не просто сегмент рынка, а стратегическое направление развития жилищной отрасли в целом. По его словам, объемы ввода ИЖС растут из года в год, однако качественная институциональная среда за этим ростом пока не успевает.

Артур Фаильевич заметил, что в сфере многоквартирного строительства давно сформировалась понятная классификация жилья — эконом, комфорт, бизнес-класс. Рынок понимает, что стоит за каждой категорией: уровень инженерии, качество материалов, архитектурные решения, инфраструктура. Соответственно, понятна и логика ценообразования.

В ИЖС такой системы нет. Один из самых частых вопросов со стороны клиентов — сколько стоит квадратный метр индивидуального дома. И на него невозможно дать универсальный ответ. Каждый дом строится по разной технологии, из разных материалов, с разным уровнем комплектации. Отсутствие единых стандартов приводит к размытости критериев качества и, как следствие, к недоверию со стороны покупателей и финансовых институтов.

Именно для решения этой проблемы реализуется проект под рабочим названием «ИЖС Стандарт», который курирует комитет. Его задача — сформировать единые подходы к качеству, приемке, техническим требованиям и прозрачности строительства индивидуальных домов. Речь идет не об унификации архитектуры, а о создании понятной системы координат для рынка.

В качестве аналогии Артур Хафизов привел финансовые и товарные рынки. Любой актив становится ликвидным тогда, когда существуют четкие требования к его качеству и прозрачные процедуры допуска. Нефть, зерно, ценные бумаги — все имеют стандарты и проходят определенную проверку. Как только объект соответствует установленным требованиям, его стоимость и доверие к нему возрастают. По его мнению, индивидуальный жилой дом также должен стать стандартизированным активом — понятным для страхования, кредитования и последующей перепродажи.

Помимо общественной деятельности Артур Фаильевич является руководителем строительной компании, реализующей проекты индивидуальных домов по современной японской технологии. В настоящее время ведется строительство коттеджного поселка на 180 домов, которые передаются покупателям с полной отделкой и частичной меблировкой. Вместе с технологией была внедрена адаптированная к российским условиям система японского контроля качества.

Он подчеркнул, что именно системный контроль на всех этапах — от проектирования до финальной приемки — позволяет минимизировать количество конфликтов, снизить риски для заказчика и формировать долгосрочную репутацию компании.

В выступлении были обозначены ключевые проблемы рынка ИЖС. Для покупателей — это непрозрачность процесса строительства и риск получения некачественного результата. Для подрядчиков — высокая степень недоверия со стороны клиентов и финансовых организаций. Для банков и страховых компаний — сложность оценки объекта, который не имеет унифицированных критериев качества.

Артур Хафизов отметил, что без стандартизации ИЖС остается сегментом с повышенными рисками. Именно поэтому комитет ведет работу по формированию единого подхода к приемке домов, разработке типовых стандартов качества и внедрению цифровых инструментов контроля.

В завершение он подчеркнул, что развитие ИЖС требует объединения усилий профессионального сообщества, органов власти и финансовых институтов. Только при формировании прозрачных правил игры индивидуальный дом станет не просто объектом строительства, а полноценным ликвидным активом и устойчивым элементом жилищной политики страны.

С докладом на заседании Комиссии выступил Андрей Петрович Пустовгар — председатель Комитета Российского Союза строителей по науке и инновационному развитию отрасли, научный руководитель НИИ строительных материалов и технологий НИУ МГСУ. 

В начале выступления он обозначил ключевую развилку, перед которой сегодня стоит строительная отрасль: выбор между минимальной первоначальной стоимостью и управлением полной стоимостью здания на протяжении всего его жизненного цикла. По его словам, этот вопрос одинаково актуален как для индивидуального жилищного строительства, так и для многоквартирных домов.

Андрей Петрович отметил, что в реальной практике при выборе строительных материалов чаще всего доминирует один критерий — цена. Причём речь идёт не только о частных заказчиках. Подобный подход нередко закрепляется и на уровне государственных закупок, где главным фактором становится минимизация капитальных затрат. В результате выбираются наиболее дешёвые решения без оценки будущих эксплуатационных расходов.

Он подчеркнул, что такой подход приводит к системной проблеме: экономия на этапе строительства оборачивается значительными расходами в процессе эксплуатации. Человек строит дом, ориентируясь на доступный бюджет, но не задумывается о том, сколько будет стоить его содержание. Когда же приходят счета за отопление, электроэнергию и ремонт, оказывается, что реальная стоимость владения значительно превышает ожидания.

В своём выступлении Андрей Петрович привёл важный экономический парадокс. Если на этапе строительства доля затрат на строительные материалы составляет порядка 20–30 процентов общей стоимости, то в течение 50 лет эксплуатации именно материалы формируют до 70–80 процентов совокупных расходов — через теплопотери, износ, необходимость замены и ремонта. Таким образом, ключевые финансовые последствия закладываются именно в момент выбора материалов и конструктивных решений.

Он обратил внимание на зарубежный опыт — Европы, США, Японии, Южной Кореи — где давно применяется концепция расчёта стоимости жизненного цикла здания. Там оценивается не только то, для чего строится объект, но и на какой срок он должен быть экономически и функционально эффективным. Здание устаревает не только физически, но и морально, и этот фактор также учитывается при проектировании.

Отдельно Андрей Петрович остановился на проблеме недостоверных заявлений о долговечности материалов. По его словам, на рынке часто декларируются сроки службы 50–60 лет, однако реальные физико-химические процессы — воздействие ультрафиолета, перепады температур, влажность, особенности климата — существенно сокращают фактический ресурс. При этом расчёты нередко опираются на нормативы, основанные на испытаниях в идеализированных условиях, которые не отражают реальную строительную практику.

Ещё одним серьёзным вызовом он назвал разделение ответственности между участниками процесса. Инвестор заинтересован в быстрой окупаемости проекта, подрядчик — в оперативном и недорогом строительстве. А основные эксплуатационные риски и затраты в итоге ложатся на конечного пользователя — жильца или эксплуатирующую организацию. Таким образом, краткосрочная экономия одних оборачивается долгосрочными расходами других.

В качестве альтернативы Андрей Петрович предложил переход к управлению стоимостью с учётом жизненного цикла. Такой подход предполагает одновременный анализ капитальных затрат (CAPEX) и эксплуатационных расходов (OPEX), а также учёт периодичности ремонтов, энергоэффективности и реального ресурса материалов. Это позволяет выбирать решения, которые могут быть дороже на старте, но оказываются экономически оправданными в перспективе десятилетий.

Отдельный блок выступления был посвящён расширению традиционного понимания «зелёного строительства». По его словам, международные стандарты в основном оценивают воздействие зданий на окружающую среду. Однако практически не учитывается влияние строительных решений на здоровье человека. Между тем качество воздуха, освещение, цветовая среда, акустика, выделение веществ из материалов напрямую влияют на физическое и психическое состояние жильцов.

В рамках работы комитета разрабатывается методика, которая позволит учитывать этот фактор при расчёте стоимости жизненного цикла. Речь идёт о включении в экономическую модель оценки влияния строительных материалов и архитектурных решений на здоровье человека. Такой подход позволит рассматривать здание не только как инженерный объект, но и как среду, формирующую качество жизни.

В завершение Андрей Петрович подчеркнул, что управление стоимостью строительных материалов должно давать эффект не только для инвестора и бюджета, но и для человека, который будет жить в построенном доме. Формирование методик, нормативных подходов и рекомендаций для органов власти, инвесторов и проектных организаций в этой части является одной из приоритетных задач комитета.

Светлана Евгеньевна Астахова, министр промышленности и торговли Республики Карелия, представила текущие достижения и перспективы каркасного домостроения в регионе, подчеркнув роль республики в развитии индивидуального жилищного строительства и социальных объектов.

Светлана Евгеньевна отметила, что в Карелии каркасным домостроением занимаются около десяти предприятий, и для наглядности были выделены четыре завода. Совокупная производительность этих предприятий составляет порядка 100 тысяч квадратных метров в год. Она подчеркнула, что продукция сертифицирована, а часть проектов включена в реестр российской промышленной продукции, что позволяет участвовать в тендерах и получать поддержку от фондов развития промышленности.

В ходе выступления министр продемонстрировала возможности предприятий на примере реализованных проектов, в том числе социальных объектов, и поделилась планами на 2026 год. Она отметила, что помимо производственной мощности важно учитывать и стоимость строительства, включая комплект «теплый контур» с установкой и полностью готовый дом с завода, что делает каркасное строительство доступным и экономически оправданным.

Светлана Евгеньевна также подчеркнула значимость комплексного подхода к развитию территорий. Каркасное домостроение, по её словам, должно сочетать производственные возможности предприятий с реальными потребностями населения и инфраструктуры. Она привела примеры экспериментальных направлений и инновационных материалов, которые республиканские предприятия тестируют на территории Карелии, и выразила готовность делиться этим опытом с другими регионами.

Министр особо отметила, что поддержка со стороны Минпромторга Российской Федерации является ключевым фактором для производителей: она помогает минимизировать затраты, выходить на рынок с конкурентоспособной ценой и уверенно продвигать готовую продукцию.

В заключение Светлана Евгеньевна подчеркнула, что Республика Карелия готова развивать как стандартное, так и инновационное каркасное домостроение, наращивать производственные мощности и сотрудничать с партнёрами по всей стране. Она поблагодарила организаторов за возможность участвовать в совещании и выразила уверенность, что совместные усилия позволят региону и отрасли развиваться более эффективно.

Сергей Станиславович Новиков, эксперт рынка индивидуального жилищного строительства, представил доклад на тему «Классификация комфорта: от хаоса до гармонии архитектуры и энергии». В своём выступлении он подробно остановился на проблемах современного рынка загородной недвижимости и предложил системный подход к формированию качественной среды для домовладения.

Новиков отметил, что на сегодняшний день домовладение часто рассматривается как отдельное строение, оторванное от земли, на которой оно расположено, и от сообщества, в котором оно находится — будь то коттеджный поселок, городской микрорайон или частный участок. В результате большинство проектов продаются «по картинке»: покупателю обещают асфальтированные дороги, озеленение, спортивные и социальные объекты, однако в реальности сервис и инфраструктура оказываются недоработанными. Красивые дома стоят в разброс, коммуникации прокладываются поверху, парковые зоны ограничены минимальными элементами благоустройства, а инфраструктура фактически отсутствует.

Особое внимание Сергей Станиславович уделил ситуации в Новосибирске. Даже в элитных коттеджных поселках, где используются дорогие материалы и продуманная архитектура, отсутствуют тротуары и скрытая инженерия, а зоны общего пользования минимальны. По его наблюдению, подобная несбалансированная среда снижает комфорт проживания, создаёт риски для эксплуатации и влияет на инвестиционную привлекательность объектов. Кроме того, это способствует оттоку капитала и специалистов в другие регионы или за рубеж.

В качестве решения Сергей Станиславович предложил концепцию, ориентированную на создание предсказуемой и комфортной среды. Она предполагает комплексное развитие территории: тротуары, скрытые коммуникации, детские и спортивные площадки, минимальный коммерческий сервис — кафе, магазины, охрана — и элементы архитектурного кода. Энергоэффективность домов является обязательной частью стандарта: дома сдаются с теплым контуром и комфортными условиями проживания. Управляющая компания контролирует эксплуатацию поселка, обеспечивает сервис и поддержание инфраструктуры, что повышает ликвидность объектов и экономическую эффективность для девелопера.

Особое место в докладе было уделено клубным поселкам премиум-класса. В таких проектах обязательным является соблюдение архитектурного кода, скрытой инженерии и продуманной инфраструктуры: спортивные и рекреационные объекты, коворкинги, спа-комплекс. Системы «умного дома» позволяют отслеживать ключевые параметры среды в реальном времени, поддерживая комфорт и энергоэффективность.

Новиков подчеркнул, что основная ценность качественного домовладения заключается не только в строительстве самого дома, но и в создании выверенной среды, обеспечивающей долгосрочную ликвидность и комфорт для жителей. Управление средой и соблюдение стандартов позволяет избежать хаоса, повысить ценность объектов и создать гармоничное пространство, в котором люди могут жить, работать и развиваться.

В заключение эксперт отметил, что подход к строительству должен быть системным: важно думать не только о текущей стоимости проекта, но и о долгосрочной эксплуатации, инфраструктуре, энергоэффективности и влиянии на качество жизни жителей. Только такой комплексный подход позволяет сформировать по-настоящему комфортные и устойчивые жилые пространства.

Владимир Юрьевич Бессонов, руководитель строительной компании «Плотникофф», в своём выступлении сосредоточился на актуальных проблемах и перспективах рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), подчеркнув, что сейчас отрасль переживает сложный, но важный период трансформации.

Он начал с ключевого вопроса доступности качественного жилья для среднего класса. Владимир Юрьевич отметил, что действующие льготные кредиты на сумму шесть миллионов рублей фактически не позволяют построить полноценный, долговечный и комфортный дом. Строительство качественного жилья в современных условиях, с учётом стоимости материалов, рабочей силы и климатических особенностей региона, обходится значительно дороже. «Пока эта проблема не будет решена, никакие льготные программы не смогут стимулировать рынок, — подчеркнул он. — Средний класс останется ограничен в выборе, а рынок ИЖС продолжит испытывать трудности».

Второй важный аспект, на который обратил внимание Бессонов, — совершенствование системы комплексного развития территорий (КРТ). Он отметил, что текущие механизмы КРТ в основном рассчитаны на многоквартирное строительство и для малоэтажного сектора практически не применимы. Введение обязательной социальной инфраструктуры, такой как школы и детские сады, для ИЖС создаёт неподъёмную нагрузку. «Если мы оставим ИЖС в рамках тех же правил, что и многоквартирные дома, мы фактически похороним эту отрасль, — отметил он. — Необходимо рассматривать индивидуальное жилищное строительство как самостоятельное направление, с собственными экономическими инструментами и подходами».

Далее Владимир Юрьевич остановился на текущей ситуации на рынке. Он отметил, что ИЖС переживает период естественного очищения: многие участники, пришедшие на рынок случайно или без достаточного опыта, уходят. Эскроу-счета, повышение процентных ставок и ужесточение регулирования создают шок для неподготовленных компаний. В результате уходят недобросовестные застройщики, риелторы, которые рассматривали ИЖС как дополнительный источник дохода, а рынок остаётся за профессионалами, способными работать по стандартам и обеспечивать качество.

Особое внимание Бессонов уделил экономике строительства. Он отметил, что стоимость дома определяется не только его строительными материалами, но и логистикой, климатическими особенностями региона и долговечностью объекта. В Новосибирске, например, строительство дома обходится дороже, чем в Москве, что делает льготные кредиты на шесть миллионов абсолютно недостаточными. «Пока мы не исправим эту ситуацию, мы будем пожинать плоды текущих ограничений, и качественный дом останется недоступным для большинства жителей», — подчеркнул он.

Владимир Юрьевич также отметил, что спад на рынке создаёт возможности для профессионализации. Многие компании, пришедшие на рынок только ради быстрого заработка, уходят, а профессиональные участники укрепляют свои позиции. Это очищение позволяет сосредоточиться на качестве, стандартах и долгосрочных проектах, готовя отрасль к будущему росту спроса.

В качестве примера он привёл деятельность своей компании. «Мы строим дома под «тапочки», как шутливо говорим, но вкладываемся в качество и стандарты, — отметил он. — Мы участвуем в выставках, таких как Open Village, создаём демонстрационные проекты, показываем людям и рынку, как можно строить качественно, долговечно и профессионально». По его словам, именно профессиональный подход, инвестиции в качество и стандартизацию обеспечивают долгосрочную устойчивость бизнеса и доверие клиентов.

В заключение Владимир Юрьевич Бессонов подчеркнул: для развития ИЖС необходимо решить три ключевых задачи. Первая — сделать качественные дома доступными для среднего класса через адекватные кредитные инструменты и экономические механизмы. Вторая — создать отдельную, продуманную систему развития территорий для ИЖС, учитывающую специфику малоэтажного строительства и реальные потребности жителей. И третья — укрепить профессионализм участников рынка, исключив недобросовестных игроков и создавая условия для стабильного и качественного строительства.

«Если мы решим эти задачи, рынок ИЖС сможет развиваться устойчиво, предоставляя гражданам качественные дома, комфортную среду и долгосрочную инвестиционную привлекательность, — резюмировал Владимир Юрьевич. — Сейчас отрасль проходит непростое, но важное очищение, и профессионалы, которые остаются, формируют фундамент будущего развития».

Олег Олегович Климов, руководитель выставочного центра ИЖС «Малоэтажный Новосибирск» и директор по развитию коттеджного поселка «Лаки Парк», поделился практическим опытом создания и управления малоэтажными поселками. Он отметил, что за десять лет их поселок из эконом-сегмента с ценой 30 тысяч рублей за сотку превратился в комфортный объект стоимостью 600 тысяч за сотку, включающий около 1000 участков на площади 260 гектаров, с бассейнами, зоопарками, ресторанами и другой инфраструктурой.

Климов подчеркнул, что успех в строительстве малоэтажных поселков зависит не только от законов и регулирующих инструментов, таких как эскроу-счета, но и от способности девелопера управлять проектом, обеспечивать его экономическую устойчивость и социальную ответственность. Он отметил: девелопер превращает непродаваемый «полуфабрикат» под названием земля в полноценный продаваемый продукт, создавая среду, где жители могут комфортно жить, а бизнес оставаться устойчивым.

Далее он рассмотрел два ключевых пути развития построенного поселка. Первый — продать весь поселок и уйти, оставив управление жителям. Здесь Климов отметил проблему: современные ДНТ и СНТ не соответствуют требованиям современной жизни. Жители часто не способны самостоятельно управлять ЖКХ и инфраструктурой. Поэтому, даже при продаже поселка, необходимо создать профессиональную управляющую компанию, которая будет работать эффективно, обеспечивать обслуживание и оставаться востребованной у жителей.

Второй путь — использовать поселок как источник постоянного дохода. Климов рассказал о подводных камнях: сдача домов в аренду требует постоянного ремонта и содержания персонала, а коммерческая инфраструктура (магазины, кафе, спа, детские сады) нуждается в высоком уровне организации и привлечении клиентов извне. Без профессионального подхода такой бизнес становится неэффективным.

Особое внимание он уделил эффективной работе управляющей компании. По его словам, прибыль поселка можно обеспечить, предоставляя дополнительные коммунальные услуги: стрижка газонов, уборка снега, мелкий ремонт. В их поселке средний участок площадью 10 соток оплачивает все услуги всего 2,5 тысячи рублей в месяц — меньше, чем за обслуживание квартиры в городе, при этом обеспечена работа всей инфраструктуры, включая 20 километров асфальтированных дорог. Такой подход позволяет сохранять низкие цены, высокий уровень сервиса и социальную стабильность поселка.

Климов завершил выступление практическим советом для тех, кто планирует создавать малоэтажные поселки: сначала представьте, что ваш поселок полностью продан и обжит. Продумайте, как будет функционировать инфраструктура, кто будет управлять поселком, какие сервисы обеспечат долгосрочную привлекательность и комфорт для жителей.

Итоги заседания подвёл Владимир Анатольевич Дедюхин. Он отметил, что обсуждение позволило всесторонне оценить текущие вызовы и перспективы рынка индивидуального жилищного строительства, подчеркнув важность профессионализма девелоперов, качества материалов и продуманной инфраструктуры. По его словам, устойчивое развитие отрасли возможно только при сочетании социальной ответственности, экономической прозрачности и долгосрочной стратегии.

По итогам заседания будет подготовлено постановление, фиксирующее рекомендации комиссии, которые будут направлены федеральным и региональным органам власти, а также участникам строительного сообщества для дальнейшего учёта в планировании и реализации проектов.