На сессии, организованной РСС, обсудили земельную политику и развитие территорий

25 февраля в рамках Международной выставки-форума «УралСтройИндустрия» прошла сессия «Земельная политика и управление территориями: инструменты реализации Стратегии пространственного развития России», организованная Российским Союзом строителей (Москва). Участники обсудили ключевые вопросы земельной политики и управления территориальными ресурсами, включая повышение эффективности муниципального землепользования, интеграцию земельных ресурсов в стратегические инфраструктурные проекты и преодоление правовых барьеров при изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения для развития опорных населенных пунктов.

Сессия проходила под модераторством Владимира Дедюхина, Первого вице-президента РСС и председателя Комиссии РСПП по строительному комплексу. Среди спикеров были Михаил Грин, директор Академии информационно-аналитического сопровождения землеустройства и кадастра, который представил научные подходы к развитию малых городов как опорных пунктов, Ринат Гатауллин, профессор и экономист, осветивший комплексный анализ природно-климатических и ресурсных ограничений для устойчивого землепользования в Республике Башкортостан, Ринат Райманов, директор ООО «Группа компаний Риком» и депутат Госсобрания-Курултая РБ, поделившийся кейсом эффективного управления земельными участками, а также Алексей Гусев, основатель «Агентства Алексея Гусева», с докладом о благоустройстве придомовых территорий и оформлении участков под индивидуальное жилищное строительство.

Открывая мероприятие, Владимир Анатольевич Дедюхин отметил, что тема пространственного развития ещё сравнительно недавно считалась практически «закрытой». Он напомнил, что, работая заместителем министра регионального развития и курируя вопросы экономики и развития регионов, лично сталкивался с ситуацией, когда сама постановка вопроса о системном пространственном планировании воспринималась как рискованная. В тот период преобладала позиция, что рынок самостоятельно расставит всё по своим местам, и государственное планирование не требуется. Однако практика показала, что такой подход не обеспечивает сбалансированного развития территорий.

Владимир Анатольевич привёл пример Китая, где элементы стратегического планирования позволили добиться масштабных экономических результатов. По его словам, сегодня нет смысла возвращаться к спорам о прошлом — необходимо сосредоточиться на реализации уже принятой Стратегии пространственного развития Российской Федерации.

При этом, подчеркнул он, даже после утверждения Стратегии сохраняется определённый скепсис. Некоторые по-прежнему считают, что следует работать по старым принципам, без концентрации ресурсов на приоритетных точках роста. Между тем в соответствии с установками Президента Российской Федерации и положениями Стратегии определены 2318 опорных населённых пунктов, из которых около двух тысяч — это сельские территории, малые города и посёлки.

Ключевая роль в реализации этих задач, по словам Владимира Дедюхина, принадлежит руководителям субъектов Российской Федерации. В ряде регионов работа уже ведётся системно: определяются точки роста, формируются программы комплексного развития. Однако устойчивый результат возможен только при объединении усилий федерального центра, региональных и муниципальных властей, строительного сообщества и, что особенно важно, реального сектора экономики. В противном случае стратегического прорыва добиться не удастся.

Он отметил, что Российский Союз строителей ещё до принятия Стратегии проводил комплексные мероприятия, направленные на координацию действий различных регионов и ведомств. Такой подход позволяет избежать разрывов на границах субъектов и формировать согласованные решения.

В качестве практического примера Владимир Анатольевич привёл город Бобров Воронежской области с населением около 20 тысяч человек. Благодаря скоординированной работе муниципалитета, региональных министерств строительства, сельского хозяйства и промышленности, а также участию бизнеса, там реализован комплексный проект развития. Построены современные социальные объекты, включая новую школу с развитой спортивной инфраструктурой и цифровыми решениями. Активно развивается агропромышленный комплекс — созданы тепличные хозяйства и крупные производственные объекты. В результате сформирован устойчивый экономический эффект: увеличился приток рабочей силы из соседних территорий, ведётся строительство жилья, реализуются совместные российско-белорусские проекты.

По словам Владимира Дедюхина, именно такая синергия — объединение земельной политики, промышленного развития, социальной инфраструктуры и жилищного строительства — является реальным инструментом реализации Стратегии пространственного развития.

Отдельно он подчеркнул роль Российского Союза строителей как объединения более 40 тысяч организаций, представляющих все направления строительной отрасли — от жилищного и промышленного строительства до финансового, страхового и нормативного сопровождения. Союз выступает площадкой для консолидации профессионального сообщества и органов власти.

На официальном сайте РСС размещена программа мероприятий на текущий год, охватывающая широкий круг вопросов: цифровизацию отрасли, развитие архитектуры городов и поселений, инвестиционную привлекательность строительства в туристической и спортивной инфраструктуре, развитие прибрежных территорий юга России.

В завершение Владимир Анатольевич Дедюхин призвал участников профессионального сообщества к активному включению в реализацию задач, поставленных Стратегией пространственного развития Российской Федерации.

Михаил Евгеньевич Грин подчеркнул значимость системного подхода к пространственному развитию. Он отметил, что стратегия пространственного развития России предусматривает работу с 2 160 опорными населёнными пунктами, на которых сосредоточена треть городского населения страны. При этом существует серьёзная проблема: ежегодно эти города и малые населённые пункты теряют жителей. Многие города с населением 50 тысяч человек стремительно сокращаются, и это требует особого внимания к распределению ресурсов и планированию инфраструктуры.

Михаил Евгеньевич подчеркнул, что без научного анализа и практических инструментов невозможно управлять территорией эффективно. В частности, необходимо учитывать природно-климатические и ресурсные ограничения каждого населённого пункта. Для этого была разработана методика отраслевой инновационно-технологической специализации (АИЦ), которая позволяет оценивать экономический потенциал, демографические показатели, инфраструктуру и социальную среду конкретных населённых пунктов.

Он рассказал о проекте анализа 165 городов Центрального федерального округа. Методика позволяет классифицировать населённые пункты по типам — от развитых (М1) до депрессивных (М11) — и определять приоритетные направления инвестиций. Например, в сельских населённых пунктах с развитым агропромышленным комплексом необходимо концентрироваться на строительстве жилья и объектов для аграриев, с учётом хранения техники и семян. В более индустриально ориентированных городах приоритет отдается развитию производственных мощностей и инфраструктуры.

Грин привёл яркий пример комплексного освоения территории в Воронежской области. Там при поддержке государства, частного инвестора и муниципалитета был реализован проект стоимостью 11,2 миллиарда рублей. Созданы современные школы с цифровыми классами и спортивной инфраструктурой, построены производственные комплексы для аграрного сектора, созданы комфортные жилые условия для работников и их семей. В результате населённый пункт ожил, что позволило остановить отток населения и стимулировать экономическую активность.

Он подчеркнул, что для реализации подобных проектов крайне важна синергия между федеральными органами, регионами, муниципалитетами и строительным сообществом. Только совместные усилия позволяют решать вопросы освоения земель, инфраструктуры и комплексного развития территорий.

Михаил Грин отметил роль цифровых инструментов и интерактивных карт для анализа земельных ресурсов. Публичная кадастровая карта Росреестра предоставляет базовые сведения о собственности, но недостаточно информативна для оценки экономического и социального потенциала территорий. Необходимо интегрировать данные о инфраструктуре, износе сетей, газификации и других параметрах для принятия решений девелоперами и муниципальными властями.

Он подчеркнул, что эффективность использования земельных ресурсов напрямую зависит от экономической обеспеченности муниципалитетов. Сегодня многие муниципалитеты экономически слабые, а налоговые поступления перераспределяются на уровень региона и федерации. Поэтому без предварительного анализа и планирования невозможно обеспечить грамотное распределение инвестиций и развитие территорий.

Михаил Евгеньевич также обратил внимание на специфику развития прибрежных и курортных территорий. Такие зоны становятся важными точками удержания населения и привлечения инвестиций. Развитие туризма, создание комфортной среды для жизни и отдыха способствуют социально-экономическому оживлению регионов и укреплению внутренней миграционной устойчивости.

Он привёл пример приграничных населённых пунктов России, где без системного подхода происходят негативные демографические процессы. Показал, что развитие инфраструктуры, создание рабочих мест и социальная поддержка способны замедлить или остановить отток населения даже в условиях сложной внешнеэкономической среды.

Спикер подчеркнул необходимость стандартизировать подход к освоению земель, оцифровать процессы и объединить науку с практикой строительства. Только так можно обеспечить устойчивое развитие населённых пунктов, рациональное использование земельных ресурсов и повышение качества жизни граждан.

Подводя итог, он отметил, что комплексный подход, объединяющий науку, практику, цифровизацию и сотрудничество всех уровней власти и строительного сообщества, является единственным способом реализации стратегии пространственного развития и остановки негативных демографических и экономических процессов в регионах России.

Ринат Фазлтдинович Гатауллин начал своё выступление с акцента на научно-аналитическую основу пространственного развития и устойчивого землепользования в Республике Башкортостан. Он подчеркнул, что успешное развитие территорий невозможно без комплексного анализа природно-климатических и ресурсных ограничений, а также учета социально-экономических факторов.

Докладчик отметил, что, с точки зрения площади, Россия располагает огромными землями, однако с учетом плодородия и пригодности для жизни ситуация меняется. По оценкам венгерских экономистов, самые плодородные земли в Европе сосредоточены во Франции, а в России лишь небольшие участки являются климатически и ресурсно благоприятными для жизни. В Сибири такие зоны ограничены Алтаем, южным берегом Байкала и Приморьем — всего около 25 тысяч квадратных километров. В европейской части России эти территории составляют примерно миллион квадратных километров, из которых Башкирия занимает около 10%, за исключением горных и зауральских районов.

Он подчеркнул важность приоритетного использования федеральных средств для развития территорий, где людям комфортно жить, и предостерёг от строительства опорных населённых пунктов в зонах вечной мерзлоты или индустриальных центрах с ограниченным сроком эксплуатации, как это делалось в советские времена. Ринат Гатауллин привёл примеры исторических городов, таких как Иерихон и Стамбул, которые выдержали тысячелетия, объясняя, что долговечность города зависит от его природных, экономических и транспортных преимуществ, а не от административных решений.

Особое внимание было уделено межрегиональной и межгосударственной агломерации. Ринат Фазлтдинович привёл примеры существующих агломераций в Башкортостане: Уфа, Стерлитамак, Салават, а также Альметьевско-Октябрьскую агломерацию, где административные границы исторически не совпадают с экономическими потоками. Он подчеркнул, что рыночная экономика игнорирует административные границы, поэтому развитие территорий должно исходить из реальных экономических связей и природных условий.

Р.Ф. Гатауллин отметил, что зоны благоприятного землепользования необходимо активно развивать, обеспечивая современную социальную инфраструктуру, жильё и рабочие места, а в районах с временной или промышленной ориентацией следует учитывать ограниченный срок их жизнеспособности и использовать вахтовые методы работы.

Он подробно остановился на анализе рынка жилья в республике. В крупных городах цены выше, однако важны дополнительные факторы: экологическая обстановка, микрорельеф, рекреационный потенциал.

Особое внимание Р.Ф. Гатауллин уделил городу Уфе, отметив его как центральный элемент социально-экономической стабильности республики. Исторически Уфа возникла на реке Белой как портовый и торговый центр, связавший регионы с Средней Азией и Казахстаном. Сегодня приток населения частично компенсирует отток, а рост города продолжается. Вместе с тем, Уфа сталкивается с рядом проблем: изношенность дорожной сети, стареющий зелёный фонд, подземные воды и вопросы экологической безопасности.

Ринат Фазлтдинович подчеркнул, что при планировании внутригородского развития необходимо учитывать баланс между центрами притяжения, такими как Нефтекамск и Октябрьский, и сохранять устойчивость агломераций, поддерживая экономическую и социальную жизнеспособность всех территорий.

Подводя итог, докладчик отметил, что стратегическое и комплексное управление землепользованием, с опорой на природно-климатические, ресурсные и социальные ограничения, а также учет межрегиональных агломераций, является ключом к устойчивому развитию территорий Республики Башкортостан и обеспечению долгосрочной стабильности жизни населения.

Ринат Фаатович Райманов выступил с докладом на тему «Эффективное управление территорией: кейс комплексного освоения земельного участка в Республике Башкортостан (логистика, инфраструктура, экономика проекта)». Его выступление было посвящено вопросам развития малых городов и комплексного освоения территорий, которые, по его мнению, являются ключевыми драйверами экономического роста регионов.

Ринат Фаатович подчеркнул, что современная демографическая и экономическая ситуация в малых городах отличается от крупных центров. Так, в республике четыре основных центра — Уфа, Нефтекамск, Октябрьский и Стерлитамак — имеют различный уровень развития и инвестиционной активности. В частности, Стерлитамак, город с населением около 300 тысяч человек, вошёл в агломерацию с соседними территориями и демонстрирует положительную миграцию населения. Здесь развита химическая и нефтехимическая промышленность, машиностроение, пищевая отрасль, а также сформированы предпосылки для создания новых рабочих мест за счет особой экономической зоны «Алга», расположенной всего в 30 километрах от города.

В качестве практического примера Ринат Фаатович привел проект жилого квартала «Браво» в Стерлитамаке. На сегодняшний день сданы три секции в рамках трёх очередей строительства общей площадью почти 55 тысяч квадратных метров, четвертая очередь находится в работе, и процесс реализации идёт планомерно. Проект рассчитан на 15 лет и предусматривает строительство жилья, объектов социальной инфраструктуры и зеленых зон.

«Квартал «Браво» — это пример того, как правильно организовать комплексное развитие территории в малом городе», — отметил Ринат Фаатович. В проекте уделено внимание среднеэтажной застройке (3–9 этажей), чтобы создать комфортную среду для жителей, сохранить видовые характеристики и обеспечить удобный доступ к зеленым зонам. На территории квартала запланированы школы и детские сады, спортивные и культурные объекты, бассейны, легкоатлетический комплекс и коттеджный поселок площадью 14 гектаров. Особое внимание уделено принципу шаговой доступности: все ключевые объекты находятся в пределах 15 минут пешком от места проживания.

Докладчик отметил, что комплексное развитие территорий в малых городах сталкивается с рядом специфических проблем. Основное препятствие — пересечение муниципальных границ, что усложняет строительство дорог и обеспечение инфраструктуры. В случае с «Браво» 13 километров проектируемых дорог проходят по территории нескольких муниципалитетов, что требует согласований и участия различных органов власти. Кроме того, проект подразумевает обеспечение всех объектов энергией, теплом, газом и водой, что создаёт значительные финансовые и организационные нагрузки для застройщика.

Ринат Фаатович подчеркнул, что экономика малых городов существенно отличается от мегаполисов. В Стерлитамаке бюджет и инвестиционные возможности ограничены, и крупные федеральные компании не рассматривают проекты малых городов как приоритетные. Поэтому для реализации комплексного развития территорий необходима поддержка государства: отдельные механизмы финансирования, упрощённые процедуры согласования и федеральная координация проектов. Он предложил выделять малые города и проекты КРТ в отдельную категорию с особыми условиями и статусом, чтобы их можно было развивать с учётом местной специфики, а не сравнивать с Москвой или Санкт-Петербургом.

Особое внимание в докладе было уделено социальной значимости проектов. Ринат Фаатович отметил, что жители малых городов хотят жить в комфортной среде сегодня, а не через несколько лет. Для этого необходимо создавать полноценные жилые кварталы с инфраструктурой, школами, детскими садами, спортивными объектами и зелёными зонами. Проект «Браво» учитывает эти потребности, являясь примером сбалансированного развития жилой среды: жильё, инфраструктура, работа и отдых формируют полноценное городское пространство.

По мнению докладчика, такие проекты становятся драйверами развития региона: они стимулируют строительство, создают рабочие места, формируют новые экономические связи и повышают качество жизни населения. При этом важно, чтобы государство учитывало специфику малых городов и предоставляло им необходимые ресурсы и поддержку. Ринат Фаатович отметил, что за 15 лет реализации «Браво» потребуется порядка 40 миллиардов рублей инвестиций, что существенно превышает возможности местного бюджета, но создает долгосрочный эффект для города и региона.

В заключение Ринат Фаатович подчеркнул, что комплексное развитие малых городов должно стать приоритетом для федеральных и региональных органов власти. Проекты типа квартала «Браво» показывают, что при правильной организации и поддержке можно создать комфортную и устойчивую среду для жизни, стимулировать экономический рост и удерживать население в малых городах. «Сегодняшний житель хочет жить здесь и сейчас. Мы должны создавать для него условия, чтобы малый город был не просто точкой на карте, а полноценным местом для жизни, работы и развития», — резюмировал он.

Гусев Алексей Владимирович выступил с докладом на тему «От благоустройства придомовых земельных участков МКД к оформлению участков под ИЖС: уроки для рынка». Он выделил два основных аспекта работы с земельными участками, актуальных как для обывателя, так и для профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Первый аспект касается придомовых территорий многоквартирных домов. Алексей Владимирович отметил, что в центральных районах города ситуация крайне разнообразна: ухоженные дворы соседствуют с заброшенными, благоустроенные территории — с отсутствием тротуаров и зеленых насаждений. Он подчеркнул, что вовлеченность управляющих компаний и активность жителей напрямую влияют на качество придомовой территории, что, в свою очередь, повышает рыночную стоимость и ликвидность объектов.

На примере Санкт-Петербурга Гусев отметил контрасты: центральные кварталы с дорогими элитными ЖК на Лиговском проспекте и рядом с Таврическим дворцом демонстрируют высокий уровень благоустройства, тогда как в спальных районах преобладают проблемы с неухоженными придомовыми участками. Важной задачей является не только поддержание инфраструктуры, но и правильное оформление документов, что обеспечивает легкость продажи и повышает стоимость недвижимости.

Второй аспект — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и оформление земельных участков. Гусев подчеркнул, что многие собственники сталкиваются с юридической безграмотностью: отсутствуют кадастровые паспорта, нет привязки к публичной кадастровой карте, границы участка часто не соответствуют действительности. Такие ошибки снижают стоимость участка, замедляют сделки и создают дополнительные риски для владельцев.

Он также отметил примеры курортных и пригородных районов Санкт-Петербурга, таких как Репино, Комарово и Финский залив, где мелкие земельные массивы могут иметь значительную ценность при правильном оформлении и благоустройстве. Гусев подчеркнул, что грамотная юридическая и техническая подготовка участков повышает их ликвидность, обеспечивает безопасность сделок и увеличивает доход владельцев.

Алексей Владимирович обратил внимание на необходимость осознанного подхода к земельным вопросам. Власти, банки и ипотечные структуры могут упростить оформление и дать разъяснения гражданам, но конечная ответственность за корректность документов и благоустройство территорий лежит на собственниках. Он подчеркнул, что внимательность к деталям, соблюдение норм и развитие правовой грамотности позволяют людям жить комфортнее и повышают общую ценность объектов недвижимости.

В заключение Алексей Гусев отметил, что правильно организованные и оформленные земельные участки, будь то придомовые территории МКД или участки под ИЖС, являются ключевым фактором формирования ликвидного и стабильного рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.

Первый вице-президент РСС Владимир Дедюхин подвел итоги обсуждения. Он отметил важность комплексного подхода к благоустройству придомовых территорий и грамотному оформлению земельных участков как для многоквартирных домов, так и для ИЖС.

В.А. Дедюхин подчеркнул, что четкая регламентация, прозрачная документация и активная работа управляющих компаний напрямую влияют на ликвидность объектов и качество городской среды. Особое внимание будет уделено распространению практик правильного оформления участков и повышению правовой и финансовой грамотности граждан.

По итогам встречи планируется подготовка резолюции с конкретными рекомендациями для органов власти, профессионального сообщества и участников рынка. Она будет включать меры по упрощению процедур оформления, стимулированию благоустройства и повышению ответственности всех сторон.