Обвала не будет? Эксперты НИУ МГСУ оценили реальные риски российского рынка жилья

Разговоры о возможном обрушении рынка недвижимости в России вновь усилились после роста ипотечных ставок и снижения активности покупателей. Однако текущая ситуация скорее напоминает период «управляемого охлаждения», чем предкризисный сценарий. К такому выводу приходит эксперт по недвижимости, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков, оценивая баланс между спросом, предложением и финансовой устойчивостью девелоперов.

Спрос остыл, но не исчез

После ажиотажного начала 2026 года, связанного с изменением условий льготных ипотечных программ, рынок вернулся к более спокойной динамике. Количество сделок сократилось по сравнению с январским пиком, однако осталось сопоставимым с показателями прошлого года. Это важный сигнал: снижение активности не означает коллапс рынка, а скорее отражает адаптацию покупателей к новым условиям кредитования.

При этом застройщики не спешат снижать официальные цены. Вместо публичного удешевления жилья они чаще используют персональные скидки, рассрочки и индивидуальные программы продаж. В результате на рынке фактически сформировалась система «двух цен»: витринной и реальной цены сделки.

«Рынок новостроек поддерживается в большей степени льготными программами с государственным субсидированием. Из 281,01 тыс. ипотечных кредитов, оформленных во втором квартале 2026 года, 115,65 тыс. — по льготным программам. Реальный спрос мы увидим в последние месяцы года, когда, как ожидается, будут ужесточены условия самой массовой семейной ипотеки. Что же касается снижения стоимости нового жилья, то чуда ждать не стоит: с 2022 года по ряду ключевых позиций стройматериалы подорожали на 40–60%, а маржинальность девелоперов даже в городах-миллионниках находится на уровне 5–10%», — комментирует эксперт по недвижимости, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

Что сегодня поддерживает рынок

Несмотря на высокие ипотечные ставки, у рынка остаются несколько факторов устойчивости.

Во-первых, большинство крупных девелоперов сохраняют финансовую стабильность благодаря системе проектного финансирования и эскроу-счетов.

Во-вторых, в крупнейших агломерациях — Москве, Санкт-Петербурге и ряде городов-миллионников — предложение по-прежнему ограничено, что поддерживает ценовой уровень.

В-третьих, государственные программы, прежде всего семейная ипотека, продолжают формировать значительную часть платежеспособного спроса.

Именно сочетание этих факторов пока не позволяет говорить о системном кризисе.

Где скрываются реальные риски

Наиболее уязвимыми остаются регионы с высокой долей нераспроданного жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в ряде субъектов распроданность новостроек существенно отстает от темпов строительства. Это создает риск недостаточного наполнения эскроу-счетов и ухудшения финансового положения отдельных компаний.

Особенно чувствительны к таким условиям небольшие региональные девелоперы, у которых запас ликвидности обычно ниже, чем у федеральных игроков.

Ипотека остается главным ограничителем

Ключевым фактором для массового покупателя остается стоимость кредита. Рыночные ипотечные ставки выше 20% существенно ограничивают доступность жилья, даже несмотря на рост заработных плат. Для многих семей покупка квартиры без льготной программы становится экономически затруднительной.

Это означает, что дальнейшая динамика рынка во многом будет зависеть от решений Банка России по ключевой ставке и от параметров государственной поддержки строительства.

Стагнация вместо обвала

В отрасли все чаще используют термин «затяжная стагнация». Речь идет о сценарии, при котором рынок не рушится, но и не возвращается к темпам роста предыдущих лет. В такой модели качественные проекты в сильных локациях удерживают стоимость, а менее ликвидные объекты вынуждены конкурировать за покупателя за счет скидок и специальных условий.

Именно поэтому прогнозы на вторую половину 2026 года предполагают не общероссийское падение цен, а точечную коррекцию в отдельных регионах и сегментах.

«Темпы роста предыдущих лет были обусловлены государственной поддержкой отрасли. Это наглядно демонстрирует статистика за последние годы: без государственной поддержки в сегменте МКД в 2010 году было сдано 30 млн кв.м., в 2019 — 43 млн. кв.м. В минувшем году в сегменте МКД с учетом спроса, поддержанного семейной ипотекой сдано 44 млн кв.м. Поэтому рынок возвращается к тем темпам, которые демонстрировал и ранее. Но при это спрос осложнен высокой стоимостью кредитования и более острожной политикой банков в отношении долгосрочного инвестирования. Так что в ближайшие два года мы будем свидетелями стагнации сегмента и осторожного поиска баланса спроса и предложения», — дает свою оценку эксперт по недвижимости, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

Почему НИУ МГСУ важен для анализа рынка

Оценка устойчивости рынка недвижимости требует не только финансовой аналитики, но и глубокого понимания строительной экономики, проектного финансирования, себестоимости строительства и жизненного цикла объектов. Эти направления являются частью научно-образовательной повестки НИУ МГСУ, где ведутся исследования в области экономики строительства, девелопмента и управления инвестиционно-строительными проектами.

Такой междисциплинарный подход позволяет анализировать рынок не только через призму цен, но и через реальные производственные и инфраструктурные процессы.

Что ждать покупателям и инвесторам

Главный вывод текущего анализа звучит менее драматично, чем популярные заголовки. Предпосылок для массового обрушения российского рынка жилья сегодня не наблюдается. Однако рынок стал значительно более избирательным: решающими факторами становятся качество проекта, локация, финансовая устойчивость застройщика и реальные условия сделки, а не только цена в рекламном буклете.

Для покупателей это означает необходимость внимательнее оценивать конкретный объект и девелопера. Для отрасли — переход от периода бурного роста к этапу более зрелого и осторожного развития.

Фотография К.Ю. Кулаков

Предоставлена пресс-службой НИУ МГСУ