Потребительский кооператив как драйвер роста: предложения Союза сельских строителей по системному развитию сельских территорий
Как мы неоднократно видели, глава государства уделяет пристальное внимание результатам реализации национальных проектов и достигнутым показателям в сфере жилищного строительства, благоустройства среды, развития социальной инфраструктуры как в городе, так и на селе.
За прошедшие шесть лет отрасль демонстрирует стабильный рост: построено 577 миллионов квадратных метров жилья, что составляет 12% всего жилого фонда страны, обеспеченность жильем достигла 29,3 м² на человека. К 2030 году планируется выйти на показатель в 33 квадратных метра. В 2024 году был поставлен рекорд по объёму индивидуального жилищного строительства – 62 млн кв. метров, что свидетельствует о растущем интересе граждан к собственному дому. Всего за шесть лет реализации нацпроектов 23,6 млн семей улучшили свои жилищные условия. Параллельно ведется работа по повышению качества среды: благоустроено 72 тыс. общественных и дворовых территорий.
С начала 2025 года в России стартовала реализация 19 новых национальных проектов, охватывающих все сферы от экономики до экологии. Их выполнение должно вывести на новый уровень многие отрасли, включая АПК. Утверждён национальный проект по обеспечению технологического лидерства и технологическому обеспечению продовольственной безопасности.
Ключевым инструментом достижения национальной цели по созданию комфортной и безопасной среды для жизни к 2030 году стал новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», запущенный с начала года. Он включает 12 федеральных проектов, направленных на решение актуальных проблем в жилищном строительстве, расселении аварийного жилья, модернизации инфраструктуры, благоустройстве, транспортном строительстве.
2025 год стал важной вехой в развитии строительной отрасли России. С началом реализации 19 новых национальных проектов, запуском масштабного нацпроекта «Инфраструктура для жизни» и принятием стратегических документов по пространственному развитию, страна вступила в очередной этап системного преобразования городской и сельской среды. На этом фоне задачи, стоящие перед строительным комплексом, особенно в сельской местности и малых городах, приобретают особую актуальность и требуют консолидированных усилий государства, бизнеса и профессионального сообщества. Союз сельских строителей России, подводя итоги работы за период 2022-2025 годов, анализирует достигнутые результаты, текущие вызовы и предлагает конкретные решения для реализации амбициозных целей, поставленных руководством страны, в области комплексного развития территорий.
Финансирование предполагается за счёт федерального бюджета в объёме около 5 триллионов рублей на три года при софинансировании регионов и с привлечением внебюджетных средств.
В развитие этих инициатив подготовлен законопроект, имитирующий мастер-план, который призван перезагрузить развитие населённых пунктов. Согласно Указу Президента, к 2030 году качество среды для жизни в опорных пунктах должно возрасти на 30%, а к 2036 году – на 60%. В единый список включены 2160 населённых пунктов с прилегающими территориями: все агломерации и административные центры, 183 центра с крупными инвестиционными проектами, 217 стратегических населённых пунктов и 1548 поселений, обеспечивающих прилегающие территории (малые города, ПГТ, сёла). На эти цели предусмотрены инфраструктурные кредиты, облигации, а также механизмы списания задолженности регионов по бюджетным кредитам.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОНТЕКСТ И СИТУАЦИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В рамках этих амбициозных задач складывающаяся экономическая ситуация вызывает определённую тревогу. Темпы экономического роста в текущем году, по оценкам, могут составить не более 1,5%. Образовавшийся бюджетный дефицит сказывается на объёмах финансирования. В этих условиях уровень ввода жилья в РФ в январе-сентябре 2025 года ниже прошлогоднего и составляет 94% от аналогичного периода, при этом доля ИЖС достигает 70%. Стоит учитывать, что статистика по ИЖС включает также объекты, зарегистрированные по упрощённому порядку в прошлые годы. Объём работ по виду деятельности «Строительство» снизился, производство строительных материалов упало на 9,5%.
Важнейшим инструментом влияния на темпы жилищного строительства остаются ипотечные программы. По итогам января-сентября 2025 года отмечается существенное отставание показателей по ИЖС по сравнению с прошлым годом: количество выданных ипотечных жилищных кредитов снизилось на 48%, а по объёму – на 38%. Особенно значительно сократились показатели на вторичном рынке: по количеству кредитов – на 57%, по объёму – на 50%.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 12 сентября 2025 года отметила, что большинство застройщиков продолжают оставаться прибыльными, продажи жилья в денежном выражении снизились умеренно. С начала 2020 года объёмы строительства жилья в РФ выросли на 10%, а цены – в 2 раза. Банки идут навстречу кредитованным застройщикам и реструктуризируют кредиты при наличии перспектив возврата. При этом ставки на уровне 7,5-8% можно ожидать не ранее начала 2027 года.
МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ И КЛЮЧЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ОСОБЕННО НА СЕЛЕ
В условиях текущих экономических реалий важнейшим инструментом стабилизации рынка жилья и сохранения его доступности остаются льготные ипотечные программы: «семейная ипотека», распространённая на вторичный рынок в ряде регионов, а также специальные программы для Дальнего Востока, Арктики, сельских территорий и новых субъектов РФ. Глава государства поручил Правительству и Центробанку не допустить торможения строительной отрасли, в том числе в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ).
С 1 марта вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс, расширяющие возможности применения КРТ, в том числе для расселения аварийного жилья. Однако вопросы строительства в малых городах и развития сельских территорий по-прежнему требуют выработки чётких правил, особенно в части предоставления земельных участков, обеспечения инфраструктурой и создания надёжных механизмов финансирования в условиях невысокой платёжеспособности населения. Это создаёт высокие риски для банков и низкую маржинальность проектов.
17 сентября 2025 года Президент России Владимир Путин поручил провести анализ условий предоставления ипотеки на сельских территориях для выявления препятствий и рассмотреть вопрос о внесении необходимых законодательных изменений. В связи с этим Союз сформулировал ключевые проблемы:
• Отсутствие подготовленных площадок. Нехватка участков с подведёнными дорогами, газом, водой, электричеством. Подключение к сетям монополий чрезмерно дорого, что удорожает конечную стоимость квадратного метра. Требуется государственная поддержка в инженерной подготовке территорий, иначе жильё будет недоступно, а банки не будут выдавать ипотеку из-за низкой ликвидности таких объектов.
• Низкая привлекательность ИЖС для банков. Кредитование застройщиков ИЖС сопряжено с высокими рисками и низкой маржинальностью, особенно в схемах с эскроу-счетами, которые на селе работают плохо. Необходимо предусмотреть льготное кредитование для застройщиков под 1-3% годовых.
• Ограниченность программы «Сельская ипотека». Она доступна не для всех граждан, а только для работников АПК, проживающих на селе.
• Недостаточный объём субсидий. Ежегодно лимитов на субсидирование «Сельской ипотеки» хватает, как правило, только на первое полугодие. Необходимо увеличение финансирования в соответствии с паспортом программы КРСТ.
• Необходимость создания единого оператора. Для решения системных проблем требуется формирование единой системы службы региональных застройщиков-заказчиков.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОЮЗА: СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ КАК СИСТЕМНОЕ РЕШЕНИЕ
В качестве такого оператора Союз сельских строителей России предлагает модель потребительского строительного кооператива (ПСК), который объединит на постоянной основе предпринимателей и граждан в регионах для реализации инвестиционных проектов, включая жильё. Кооператив будет выполнять функции инвестора и организатора полного цикла: от идеи и подбора участка до сдачи объекта. Примером служит «Сельский дом Оренбург».
Функционал регионального ПСК должен включать: Формирование сводного плана инвестиционного развития муниципальных образований на 5 лет. Разработку проектов по всем существующим госпрограммам. Подготовку документов для участия в программах. Привлечение частного финансирования.
В перспективе такие региональные кооперативы могут создать федеральный проектный центр «Россельстрой». Данная инициатива уже озвучена в Госдуме, Совете Федерации, направлена в Минсельхоз и Минстрой. Ведутся переговоры с регионами, подписано четыре соглашения. Для запуска процесса необходимо федеральное решение – Постановление Правительства, аналогичное принятому в 1967 году, а также разработка федерального закона о строительных кооперативах.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ И РАБОТА В НОВЫХ РЕГИОНАХ
Правительством разработан пакет дополнительных мер, включая расширение лимитов по ипотечным программам и временное субсидирование процентной ставки по кредитам на проектное финансирование для новостроек (Распоряжение №2524- р от 12.09.2025). На эти цели в 2025 году направлено 500 млн рублей, что позволит поддержать проекты общей площадью 390 тыс. кв. метров. В 2026- 2027 гг. финансирование планируется увеличить на 1,1 млрд рублей. Однако данные меры напрямую не затрагивают сельские райцентры, поселения и малый строительный бизнес.
Альтернативным инструментом, прорабатываемым по поручению Президента, является новая система жилищных сбережений. Предложение Союза о создании накопительных паевых фондов в рамках ПСК полностью соответствует этой логике, предлагая реальный механизм замены ипотеки на селе через обмен пая на жильё.
Союз активно включился в работу на новых территориях. Создано ООО «ПСК Донбасссельстрой» с участием предприятий Союза сельских строителей, проведена аккредитация в Минстрое для ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей. Утверждена программа до 2030 года, включающая 1,2 тыс. социально-культурных объектов, капремонт 4 млн кв. метров жилья и ввод 4,5 млн кв. метров нового. Важную роль играет режим свободной экономической зоны (СЭЗ), сформирован банк земельных участков. Новые регионы включены в нацпроекты для регионов с низким уровнем социально-экономического развития.
О РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ (КРСТ)
В ходе обсуждений на различных площадках отмечается ежегодное сокращение объёмов финансирования КРСТ относительно первоначального паспорта программы (Постановление №989 от 31 мая 2019 г.). За пять лет освоено около 280 млрд рублей при изначальном плане в 2,3 трлн рублей. Минсельхоз корректирует задачи в рамках выделенных средств. Установленные цели в целом достигаются: доля сельского населения стабилизировалась на уровне 25,1%; соотношение доходов сельских и городских домохозяйств достигло 67,2%; доля благоустроенного жилья на селе – 40,5%.
В рамках программы построено и отремонтировано 18 тыс. объектов инфраструктуры, снизилось число сёл без водопровода. Однако темпы строительства сельских дорог остаются низкими. За четыре года действия «Сельской ипотеки» более 133 тыс. семей приобрели жильё, всего за этот период введено около 2 млн кв. метров жилья в год с учётом всех мер поддержки. Эти результаты, по оценке Союза, всё ещё не в полной мере соответствуют потребностям сельского населения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Союз сельских строителей России в отчетный период активно участвовал в работе федеральных органов власти, общественных советов, комитетов Госдумы и Совета Федерации, в отраслевых форумах и выставках. Наши предложения ложились в основу резолюций и решений. Проведены выездные советы и рабочие поездки в более чем 10 регионов страны и за рубеж.
Оглядываясь на исторический опыт 60-70-х годов, стоит вспомнить, что масштабный подъём сельского хозяйства и АПК тогда был обеспечен, в том числе, созданием мощной централизованной системы сельского строительства (Минсельстрой СССР). Сегодня, для реализации нового национального проекта по технологическому обеспечению продовольственной безопасности и увеличения производства продуктов питания на 25% к 2030 году, потребуется строительство множества новых объектов АПК. Для этого вновь необходим грамотный институт застройщика-заказчика, способного обеспечить полный цикл реализации проектов. Предлагаемая Союзом модель региональных потребительских строительных кооперативов видится как актуальное и эффективное решение этой задачи, требующее скорейшей поддержки на государственном уровне.
Итоги работы Союза сельских строителей России за последние годы свидетельствуют об активном участии профессионального сообщества в реализации государственных приоритетов. В условиях старта новых национальных проектов и корректировки экономической политики, отрасль сталкивается как с новыми возможностями, так и с системными вызовами, особенно в сельской местности. Ключевыми проблемами остаются дефицит инфраструктуры, сложности с финансированием проектов в малых населённых пунктах и необходимость повышения эффективности освоения бюджетных средств в рамках программ развития.
В качестве стратегического решения, способного переломить ситуацию, Союз предлагает законодательное и организационное закрепление модели региональных потребительских строительных кооперативов (ПСК) как универсального института застройщика-заказчика для сельских территорий и малых городов. Этот подход, опирающийся на успешный исторический опыт централизованной системы сельского строительства и современные инициативы в регионах, позволит консолидировать ресурсы, синхронизировать программы разных ведомств и обеспечить плановый, комплексный характер развития.
Для достижения национальных целей к 2030 году необходима скорейшая проработка и принятие соответствующих решений на федеральном уровне. Союз сельских строителей России готов к дальнейшему активному диалогу со всеми ветвями власти, детализации своих предложений и участию в их практической реализации, видя в этом свою ключевую миссию по созданию комфортной и современной среды для жизни миллионов россиян в сельской местности.
С.А.Мытарев,
Заслуженный строитель Российской Федерации,
президент Союза сельских строителей России
Посредством журнала распространяется положительный опыт РСС, региональных союзов и компаний и организаций-членов Союза строителей.