Рашит Мамлеев: Госкорпорация по социальному жилью – это не идеология. Это инструмент решения главной проблемы – жилищной

– Рашит Фаритович, как вы оцениваете ситуацию в сфере строительства?

– У меня имеется определенный опыт работы в строительной сфере. Начинал мастером на стройке, прошел путь до генерального директора объединения КПД и Президента Союза строителей республики Башкортостан. За это время сменилось несколько экономических эпох. Был Советский Союз с его госза­казом и плановой экономикой. Были девяностые с долевым строительством на голом энтузиазме. Были нулевые с принятием первого 214-ФЗ. Был пере­ход на проектное финансирование и эскроу. Каждая реформа преследовала благую цель. Но сегодня, глядя на ре­зультат, хочу отметить, что строитель­ная отрасль зашла в зону системного дисбаланса. Мы потеряли доступность жилья для миллионов граждан. Мы по­теряли малые города как территорию строительства. Мы отдали управление стройкой банкам. И мы продолжаем делать вид, что это нормально.

Сегодня цены на жилье растут быстрее доходов населения. Инве­стиционная активность сконцентри­рована в двух десятках крупнейших агломераций. Банковская маржа стала неотъемлемой частью себестоимости строительства. Сетевые монополии по­лучили возможность диктовать условия, которые формируют до 20 процентов цены квадратного метра. При этом государство, которое могло бы стать балансиром, практически выведено из процесса привлечения средств граждан на жилищное строительство.

– Порядок в сфере строительства хотели навести за счет введения си­стемы проектного финансирования и эксроу счетов? А что получилось на деле?

– Система проектного финансиро­вания устроена так, что банк выдает кредит застройщику под конкретный проект только в том случае, если видит гарантированный возврат средств. Что это значит на практике? Банк оценивает не нуждаемость населения в жилье, не социальную значимость объекта, не демографическую ситуацию в регионе. Он оценивает платежеспособный спрос, то есть количество людей, которые могут купить квартиру по рыночной цене.

В любом малом городе или районном центре таких людей всегда меньше, чем в Уфе или Казани. При этом себесто­имость строительства – материалы, зарплаты, техника – в малом городе не ниже, а часто выше из-за удаленно­сти от логистических центров и отсут­ствия конкуренции среди подрядчиков. Застройщик получает двойной удар: низкий платежеспособный спрос и вы­сокую себестоимость. Банк смотрит на эти цифры и отказывает в проектном финансировании.

Как говорил выдающийся россий­ский экономист, бывший вице-премьер и министр финансов РФ Александр Яковлевич Лившиц в своем знамени­том обращении к бизнесу «Не надо вредничать, надо делиться!».

К примеру, только прибыль Сбербанк по итогам работы 2025 года составила 1,7 трлн. рублей.

Итог мы видим по всей стране. В Башкортостане восемьдесят процентов многоквартирного жилья строится в уфимской агломерации. Остальное – в трех-четырех крупных городах, а ведь Республика Башкортостан является од­ним из крупных регионов Российской Федерации

И это не локальная проблема одной республики. Это федеральный тренд. Игнорировать его дальше – значит кон­сервировать деградацию двух третей территории страны. Малые города и сельские территории без нового жилья не удерживают молодежь. Молодежь уезжает – закрываются предприятия, школы, больницы... Это цепная реакция, и запустили ее не демографические про­цессы, а экономическая модель, которая исключает госрегулирование террито­риального распределения стройки.

– Переход к проектному финан­сированию и работа через банки по счетам эскроу, как прописано в 218-м законе, привело к монополизации рынка застройщиков, к террито­риальным перекосам. Какие еще изъяны содержит этот механизм?

– Введение счетов эскроу объясня­ли необходимостью защитить граждан от недобросовестных застройщиков, которые собирали деньги и исчезали. Цель понятная и правильная, но по­лучившийся механизм содержит три фундаментальных изъяна, о которых не принято говорить с высоких трибун.

Изъян первый. Средства дольщиков поступают на счет эскроу и замора­живаются там на весь период строи­тельства. Банк имеет право использо­ вать эти деньги для выдачи кредитов другим заемщикам, но не имеет права направить их на строительство того дома, дольщиком которого является гражданин. Застройщик не может полу­чить эти деньги до сдачи дома. То есть деньги, которые пришли от конкретного человека на конкретную квартиру, не работают на строительство этой квар­тиры. Это экономический абсурд.

Изъян второй. Поскольку деньги дольщиков заморожены, застройщик вынужден идти в банк за проектным кредитом. Тот же самый банк, который держит эскроу, выдает застройщику кредит под процент. Как формируется этот процент? В него закладывается и маржа банка, и страховки, и резерви­рование. В итоге застройщик платит за пользование деньгами, которые уже лежат в том же банке и принадлежат его же будущим покупателям. Банк по­лучает двойную выгоду: бесплатный ресурс от дольщиков и платный ресурс от застройщика.

Изъян третий. Стоимость проектно­го финансирования закладывается в себестоимость квадратного метра, ее никто не отменял. Кредит надо возвра­щать с процентами. В итоге конечный покупатель платит не только за стройку, но и за банковскую маржу. При этом ипотека, которую тот же покупатель берет в том же банке, включает в себя еще одну банковскую маржу. Один и тот же банк зарабатывает дважды на одном и том же человеке: на проектном кредите застройщика и на ипотечном кредите дольщика.

Спрашивается: какое отношение банк имеет к строительству? Он не за­ливает фундаменты, не монтирует пере­крытия, не прокладывает инженерные сети. Он ничего не создает. Но он стал ключевым звеном в цепочке создания цены. И убрать его оттуда мы не можем, потому что закон обязывает работать через эскроу. Получился замкнутый круг, в котором строитель и покупатель – за­ложники банковской системы.

– Еще одна проблема – подклю­чение к сетям, монополия ресур­соснабжающих организаций. Что вы думаете по этому поводу?

– В любом строящемся доме есть технические условия на подключение к сетям. Это документ, который готовит ресурсоснабжающая организация. В нем прописано, что нужно сделать, чтобы подвести тепло, воду, свет к дому. И здесь начинается самое интересное для застройщика.

Ресурсоснабжающая организация – в большинстве случаев локальный моно­полист. Другой трубы в этом районе нет. Другой теплотрассы нет. Другой подстанции нет. Застройщик не мо­жет прийти к соседнему поставщику, потому что его просто не существует. Монополист диктует условия.

Что в эти условия включается? Стро­ительство сетей не только до границы участка, но и за ее пределами. Может быть, нужно проложить два километра труб от магистрали до нового микрорай­она. Может быть, усилить подстанцию в соседнем квартале. Все эти затраты монополист перекладывает на застрой­щика. Обоснование простое: без этих работ подключение невозможно.

Сколько это стоит? В практике нашей республики были случаи, когда стои­мость технологического присоединения достигала двадцати процентов от всей сметы. Застройщик включал эти расходы в цену квартир. Ни один застройщик не может позволить себе взять на се­бя такие затраты. Он их транслирует дальше, в цену квадратного метра.

Монополист при этом не несет никаких рисков. Он не отвечает за то, продадутся ли квартиры, будет ли заселен дом, вернутся ли вложенные средства через налоги и тарифы. Он просто выставляет счет. И это счет без альтернативы.

В нормальной рыночной экономике при появлении такого счета появлялся бы альтернативный поставщик с более низкими ценами. Но в сетевой инфра­структуре альтернативы нет, потому что прокладка параллельных сетей экономически бессмысленна и техни­чески невозможна. Это естественная монополия, и регулировать ее должно государство. Но существующие меха­низмы тарифного регулирования рабо­тают плохо. Они фиксируют разумную доходность для монополиста, но не запрещают перекладывать инвести­ционную составляющую на первого подключенного застройщика. А это и есть основная проблема.

– Федеральный закон № 214-ФЗ прямо говорит: привлекать средства дольщиков могут только хозяйствен­ные общества – публичные акцио­нерные общества, акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью. Государственные и муниципальные унитарные предпри­ятия, фонды, казенные предприятия этого права не имеют. Вы считаете это справедливо?

– На первый взгляд, это логично. Частный бизнес пришел на смену го­сударственному. Но давайте посмотрим на результат этой логики.

В стране есть регионы, где разные формы государственного участия в до­левом строительстве сохранились. Мы специально изучали этот вопрос. ФГУПы, МУПы, региональные фонды – там, где они работают, стоимость квадратного метра оказывается на 15-20 процентов ниже среднерыночной. Почему? По­тому что государственная структура:

• получает землю не на торгах, а по распоряжению собствен­ника (региона или муниципалитета), без включения выкупной стоимости в смету;
• может привлекать бюд­жетное финансирование или государ­ственные займы под минимальные проценты, не закладывая банковскую маржу;
• взаимодействует с сете­выми монополистами не как частник, который вынужден соглашаться на любые условия, а как представитель собственника инфраструктуры;
• не закладывает в цену квартиры прибыль учредителя, потому что прибыль для такой структуры не является основной целью.

Закон этого не запрещает напрямую. Он просто не включает такие структуры в перечень разрешенных. Это правовой пробел, который легко устраняется по­правкой в статью 3. Но пока поправка не внесена, государство исключено из процесса долевого строительства, хотя могло бы быть его ключевым агентом в социально значимом сегменте.

– Очередь нуждающихся не сокра­щается. Малые города пустеют. Банки зарабатывают на стройке, не строя. Это системные сбои, и системные сбои лечатся системными решени­ями. Какое системное решение вы предлагаете?

– Я не призываю отменять 214-ФЗ и не предлагаю вернуться к схемам 1990-х годов, когда деньги собирали в кэш и строили кто как мог. Я предлагаю другое: создать параллельный контур, в котором строительство социального жилья будет идти по государственным правилам, а коммерческое – останется при своих интересах.

Для этого необходимо учредить госу­дарственную корпорацию по строитель­ству социального жилья. Форма может быть разной: федеральная структура с региональными филиалами либо сеть региональных фондов под эгидой ДОМ. РФ. Важен не бланк, а функционал.

Задача этой корпорации – строить жилье для тех, кого рынок обслуживать не хочет и не может. Для многодетных семей, для бюджетников, для участников СВО, для очередников, для жителей малых городов. Подобный закон был принят Государственным Собранием – Курултаем – Республики Башкортостан от 02 декабря 2005 года № 250-з «О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан».

Для эффективной работы корпора­ции необходимо принять три базовых решения.

Первое. Земельные участки, находя­щиеся в государственной или муници­пальной собственности, предоставлять корпорации на безвозмездной основе. Не для перепродажи, не для залога, а именно для строительства. Стоимость земли не включается в цену квадратного метра. Это снижает себестоимость сразу на 10-15 процентов, в зависимости от локации.

Второе. Финансирование корпо­рации должно идти по трем каналам. Прямые бюджетные ассигнования – на те проекты, где социальная значимость очевидна, но коммерческая окупаемость отсутствует. Государственные целевые займы под один-два процента годо­вых – на проекты, которые будут воз­вратными, но не требуют банковской маржи. Средства дольщиков – но не через эскроу с заморозкой, а напрямую корпорации, с целевым расходованием по актам выполненных работ. Никакой банк не должен стоять между деньгами гражданина и стройкой.

Третье. Корпорацию необходимо наделить правом устанавливать плату за технологическое присоединение к сетям в рамках, определенных реги­ональным органом тарифного регу­лирования. Не как проситель, кото­рый приходит к монополисту, а как участник процесса, который вправе оспорить необоснованные затраты и предложить свой расчет. Если сегодня частный застройщик этого права не имеет, то государственная корпорация – имеет, потому что она действует от имени собственника инфраструктуры.

Отдельного внимания заслуживают малые города. Для них нужна не просто корпорация, а отдельная федеральная программа с целевым финансирова­нием. Потому что в малом городе даже государственная корпорация не сможет строить жилье по цене, которую люди могут заплатить, если все остальные составляющие затрат останутся на уровне крупного города. Требует­ся субсидирование либо по линии федерального бюджета, либо через механизм государственно-частного партнерства, но с четкой привязкой к результату – сданному квадратному метру для конкретной семьи.

– А вы не боитесь, что государ­ственная структура воспроизведет проблемы, которые были в 1990-е?

– Этого вполне можно избежать. И здесь я вижу два обязательных эле­мента. Первый. Минстрой региона на­деляется полномочиями по контролю себестоимости строительства по каж­дому объекту. Не по рыночной цене, а именно по себестоимости. Чтобы было понятно, из чего складываются затраты, и чтобы ни одна копейка не ушла в непонятные статьи.

Второй. Корпорация ежегодно публи­кует отчетность по каждому построен­ному объекту: стоимость квадратного метра, источники финансирования, подрядчики, сроки. Прозрачность в использовании бюджетных средств должна быть абсолютной.

– Ясно, что создание госкорпора­ции – это не быстрое решение. Ка­кими должны быть первые шаги в этом направлении?

– Да, я понимаю, что создание госкорпорации – это не быстрое ре­шение, но можно начать с малого. В Башкортостане есть Фонд жилищно­го строительства, созданный в 1998 году. Он в сложном положении, но его принцип создание госкорпора­ции – работоспособный. В соседних регионах подобные фонды работают и строят. Можно взять за основу су­ществующую структуру, провести ее реорганизацию и наделить указанными выше полномочиями.

И ещё один аспект. Госкорпорация, создаваемая для социального жилья работая по долгосрочной программе строительства, получит реальную воз­можность формирования и развития коллективов, что повлечёт за собой создание крупных строительных ор­ганизаций в регионах России.

Параллельно необходимо иниции­ровать поправки в статью 3 Федераль­ного закона № 214-ФЗ, расширяющие круг лиц, имеющих право привлекать средства дольщиков, за счет государ­ственных корпораций и специализиро­ванных государственных фондов. Это техническая поправка, она не требует длительных согласований.

И третье – поручить ДОМ.РФ совмест­но с Минстроем разработать методику расчета себестоимости социального жилья с учетом региональных коэффи­циентов. Чтобы любой руководитель региона мог понять, сколько реально стоит построить квадратный метр в его муниципалитете без банковских и сетевых накруток.

Мы давно работаем в строительной отрасли и знаем основные проблемы. Мы предлагаем вернуть в стройку то, что из нее ушло за последние годы – государственное регулирование там, где рынок не справляется. Для того, чтобы жилье стало доступным для тех, кто сегодня хочет купить его, но не мо­жет. И очень ждет помощи со стороны государства.

Госкорпорация по социальному жилью – это не идеология. Это ин­струмент, который позволит помочь людям решить главную проблему – с жильем.