РСК 2026: ключевые вопросы развития строительного комплекса — от инвестцикла до эксплуатации объектов

Фото: Минстрой России

В Санкт-Петербурге состоялось пленарное заседание XVII Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс». В центре профессиональной дискуссии оказались вопросы, которые сегодня определяют не только текущую ситуацию в отрасли, но и ее среднесрочную перспективу: сокращение инвестиционно-строительного цикла, градостроительное планирование и КРТ, состояние жилищного рынка, повышение производительности, оценка надежности подрядчиков, профессиональная ответственность проектировщиков, эксплуатация объектов, цифровизация и применение искусственного интеллекта.

Конференция прошла 25 сентября в рамках Форума «Устойчивое развитие», пленарное заседание продолжалось три часа и объединило представителей федеральных и региональных органов власти, профессиональных объединений, саморегулируемых организаций, экспертного и предпринимательского сообщества.

Состав обсуждаемых вопросов оказался значительно шире текущей конъюнктуры строительного рынка. Практически во всех выступлениях речь шла о необходимости перестройки отдельных элементов самой системы — от формирования градостроительных решений и подготовки проекта до выбора подрядчика, строительства и дальнейшей эксплуатации объекта.

От земельного участка — к планированию территории

Председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов одним из ключевых вопросов назвал изменение подходов к градостроительной политике.

По его мнению, необходимо уходить от ситуации, когда развитие территории фактически начинается с появления у инвестора конкретного земельного участка и предложения о его застройке. В такой модели последующие решения по транспортной, инженерной и социальной инфраструктуре во многом становятся следствием уже сформированного инвестиционного проекта.

Сергей Пахомов предложил обратную последовательность: сначала должно быть определено долгосрочное развитие территории — ее функции, транспортный и коммунальный каркас, расположение социальных объектов, перспективные точки роста. И только после этого в данную систему должен встраиваться конкретный земельный участок и инвестиционный проект.

Такой подход непосредственно связан с развитием КРТ. Одним из резервов Пахомов назвал синхронизацию комплексного развития территорий с механизмами государственного инфраструктурного финансирования. Федеральные и региональные средства, направляемые на коммунальную, транспортную и иную инфраструктуру, при соответствующей увязке с проектами КРТ способны снижать нагрузку на экономику девелоперских проектов и обеспечивать более сбалансированное развитие новых районов.

Отдельное внимание председатель профильного комитета Госдумы уделил роли архитектора. По его оценке, в действующей модели строительства профессиональное авторство оказалось в значительной мере размыто. В этой связи законодательная работа должна быть направлена не только на вопросы архитектурного облика, но и на восстановление связи между автором проектного решения и конечным результатом.

С этим Сергей Пахомов связал и дальнейшее развитие саморегулирования. Передача профессиональному сообществу дополнительных полномочий, по его словам, является следствием доверия со стороны государства, однако одновременно предполагает повышение ответственности СРО за качество работы своих членов.

В числе других направлений он обозначил индивидуальное жилищное строительство и модернизацию ЖКХ. Причем применительно к коммунальному комплексу речь должна идти не только о замене физически изношенной инфраструктуры, но и об изменении принципов ее управления — развитии учета, контроля и современных технологических систем.

Сокращение инвестцикла и новая система оценки строительных компаний

Тему эффективности инвестиционно-строительного процесса продолжил статс-секретарь — заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек.

По приведенным им данным, за последние пять лет количество документов в инвестиционно-строительном цикле сократилось более чем в два раза. Продолжительность реализации типового объекта в настоящее время составляет порядка 1250 дней. К 2030 году поставлена задача приблизиться к 1000 дням.

При этом дальнейшее сокращение сроков предполагается обеспечивать не только за счет исключения отдельных административных процедур.

В числе основных инструментов Юрий Муценек назвал экспертное сопровождение, типовое проектирование, цифровые технологии и информационное моделирование. Отдельным направлением должна стать более качественная работа на начальных стадиях реализации проекта.

В частности, Минстрой намерен уделить больше внимания технико-экономическому обоснованию. На этой стадии должны определяться земельный участок, основные технико-экономические параметры будущего объекта, технологические решения и материалы. Чем больше принципиальных решений принято до начала полноценного проектирования, тем ниже объем последующих корректировок, перепроектирования и дополнительных расходов.

Экономическое значение сроков строительства Юрий Муценек подчеркнул и на пресс-подходе: по приведенной им оценке, каждый дополнительный год реализации способен увеличивать стоимость объекта примерно на 10%.

Значительный блок его выступления был посвящен развитию системы саморегулирования и будущему рейтингованию строительных организаций.

В настоящее время определены 28 показателей, которые должны характеризовать устойчивость компании. Среди них — финансовое состояние, наличие оборудования и материальных ресурсов, квалификация работников. Один из показателей представляет собой сводную финансовую оценку, подготовленную совместно с Федеральной налоговой службой.

Принципиально важно, что новая модель должна опираться на межведомственный цифровой обмен. Значительная часть информации о компании уже имеется в государственных информационных системах, и получение этих данных напрямую позволит одновременно повысить объективность оценки и не создавать для бизнеса дополнительный документооборот.

Соответствующие правила планируется доработать совместно с НОСТРОЙ и НОПРИЗ в ноябре, после чего перейти к апробации системы.

Еще одно направление — законодательное закрепление правового статуса цифровой информационной модели. В данном случае речь идет уже не только об информационном моделировании при проектировании. Сведения об объекте предполагается объединить в единый структурированный массив, который сможет использоваться в течение всего жизненного цикла здания — при проектировании, строительстве и последующей эксплуатации.

С сокращением инвестцикла непосредственно связано и типовое проектирование. По словам Муценека, в ЕГРЗ содержится 1316 объектов повторного применения. На федеральном уровне дополнительно прорабатываются типовые решения школ на 550 мест, бассейнов и ледовых катков. В дальнейшем перечень должен пополниться проектами поликлиник, амбулаторий, ФАПов, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры.

Подрядный рынок: производительность, горизонт загрузки и себестоимость

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков сосредоточился на положении подрядных организаций.

По его словам, одной из проблем является не только возможное сокращение объема работ, но и крайне неравномерная загрузка компаний. Такой «рваный график» затрудняет содержание постоянных коллективов, закупку оборудования, планирование логистики и развитие производственной базы.

Особенно показательным является фактический горизонт планирования.

Если оценивать стоимость и сроки действующих договоров, средняя подтвержденная загрузка подрядной организации составляет немногим больше одного месяца. Для строительного бизнеса такой период недостаточен для долгосрочной кадровой работы, системного повышения квалификации сотрудников и инвестиций в собственные производственные мощности.

С этим Глушков связал в том числе использование иностранной рабочей силы. В условиях неопределенности временные трудовые ресурсы зачастую оказываются для компании проще с организационной точки зрения, чем содержание постоянного штата.

Одним из решений может стать развитие цифровых инструментов, позволяющих видеть перспективную загрузку рынка и лучше планировать производственные ресурсы.

Второе направление — повышение производительности труда.

По мнению главы НОСТРОЙ, снижение стоимости строительства не должно происходить за счет заработной платы: строительная отрасль сама находится в условиях конкуренции за квалифицированные кадры. Поэтому основные резервы необходимо искать в технологиях, организации производства и устранении процедур, которые требуют ресурсов, но не влияют непосредственно на качество конечного результата.

Отдельно Антон Глушков остановился на строительных материалах. На ряде объектов их стоимость формирует около половины совокупных затрат. В этих условиях качество продукции, оптимальный подбор материалов, прозрачность рынка производителей и организация логистики становятся полноценными инструментами управления себестоимостью. 

Международная кооперация и новые логистические связи

Сенатор Российской Федерации Иван Новиков рассматривал положение строительной отрасли в контексте изменения международных экономических связей.

По его словам, уход части западных поставщиков одновременно создал дополнительные сложности и стал стимулом для развития собственного производства оборудования, инструмента и продукции, а также для расширения взаимодействия со странами Азии, Ближнего Востока и Африки.

Отдельно Новиков остановился на механизмах межпарламентского сотрудничества. В рамках соответствующих групп взаимодействия обсуждаются в том числе реализация инвестиционных проектов и вопросы защиты интересов российских компаний.

С расширением международных связей непосредственно связано развитие транспортной инфраструктуры — модернизация пограничных переходов, железнодорожной и автомобильной сети, увеличение пропускной способности основных логистических направлений.

При этом приоритетом, подчеркнул сенатор, остается развитие собственного рынка и отечественных производителей. Внешняя кооперация необходима прежде всего в тех сегментах, где сохраняются незаполненные технологические или производственные ниши.

Отдельным направлением было названо сотрудничество в сфере технологий строительства в сложных климатических условиях. В частности, речь идет о взаимодействии российских и китайских научных и образовательных организаций по лабораторным исследованиям и технологиям строительства для северных территорий.

Санкт-Петербург: транспорт как условие нового строительства

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко представил региональную практику увязки жилищного строительства с развитием социальной и транспортной инфраструктуры.

По его словам, жилищное строительство в городе несколько отстает от плановых показателей, однако объем ввода приблизился к 1 млн кв. м. При этом социальная инфраструктура развивается соразмерно жилищному строительству, а накопленный дефицит социальных объектов в основном удалось ликвидировать.

В дорожной сфере, напротив, город намерен ускорять реализацию крупных проектов.

Показательным примером стал проект скоростной трамвайной линии Купчино — Славянка. После реализации первого этапа продолжается второй, одновременно рассматривается дальнейшее развитие линии и дополнительное направление через Колпино.

Транспортная составляющая здесь напрямую связана с градостроительной: в южной планировочной зоне Санкт-Петербурга генеральным планом предусмотрено свыше 15 млн кв. м перспективного жилищного строительства.

Иными словами, крупная транспортная инфраструктура создается как один из базовых элементов будущего развития территории, а не как последующее решение уже после массового жилищного освоения. 

Среди других проектов Николай Линченко отметил развитие аэропорта Пулково и крупной туристической инфраструктуры. Отдельное внимание было уделено механизмам федеральной поддержки и инфраструктурным кредитам, позволяющим реализовывать капиталоемкие концессионные проекты при существующей стоимости заемного финансирования.

Рейтингование: от юридического лица к конкретным специалистам

Тему оценки строительных компаний продолжил заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб.

В основе создаваемой системы, по его словам, должно находиться максимальное сокращение субъективного фактора. Первый этап — интеграция с государственными и отраслевыми информационными базами, после чего возможны оценка соответствия, добровольная сертификация и предквалификация.

Для компаний прорабатывается система критериев с оценкой от 0 до 100 баллов. При этом малый, средний и крупный бизнес предполагается ранжировать отдельно, поскольку структура и возможности организаций существенно различаются.

Следующим этапом станет рейтингование не только юридических, но и физических лиц — руководителей и специалистов.

Такой подход должен решить одну из проблем традиционной оценки: юридическое лицо можно приобрести вместе с историей работы и формальными показателями, однако это еще не дает информации о квалификации команды, которая фактически выполняет конкретный контракт.

Практическая задача системы — повысить значение подтвержденного опыта и деловой репутации при выборе исполнителя и уменьшить роль чистого ценового демпинга.

По мнению Владислава Гриба, деловая репутация должна становиться измеряемым параметром, непосредственно влияющим на положение компании на рынке и доверие заказчика.

Автор проекта и ответственность за принятое решение

Президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров поднял вопрос согласованности Градостроительного и Гражданского кодексов в части авторского права и авторского надзора.

В действующей системе разные стадии работы над объектом могут оказаться разделены между несколькими участниками: один специалист разрабатывает проект, другой — рабочую документацию, третье лицо осуществляет авторский надзор.

По мнению Анвар Шамузафарова, такая модель ослабляет связь между автором инженерного или архитектурного решения и его реализацией.

Особенно недостаточно урегулированным он считает положение главного инженера проекта. Если права архитектора как автора в гражданском законодательстве в определенной степени отражены, то профессиональное авторство инженера защищено значительно слабее.

В качестве примеров Анвар Шамузафаров привел Владимира Шухова и Николая Никитина, подчеркнув, что сложные инженерные сооружения имеют конкретных авторов технических решений, и современное законодательство должно соответствующим образом учитывать этот фактор.

НОПРИЗ подготовил предложения по корректировке действующей нормативной базы и рассчитывает продолжить эту работу совместно с законодателями и Минстроем России.

Ленинградская область: КРТ как механизм синхронизации

Заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области Егор Никитенко представил практику одного из наиболее активно строящих регионов.

По итогам 2025 года в области было введено более 4 млн кв. м жилья, включая многоквартирное и индивидуальное. Удельный показатель ввода превысил 2 кв. м на одного жителя.

При этом сам объем жилищного строительства Никитенко не считает достаточной характеристикой развития территории.

Регион постепенно отказывается от модели точечной застройки, при которой многоквартирные дома вводятся раньше школ, детских садов, дорог и инженерных объектов.

В прошлом Ленинградской области приходилось ликвидировать уже сформировавшийся инфраструктурный дефицит. Сейчас задача меняется: социальная и транспортная инфраструктура должна создаваться одновременно с новой застройкой, а в ряде случаев — опережающими темпами. Вставленный текст

В портфеле региона находится более 30 соглашений о комплексном развитии территорий. Их градостроительный потенциал составляет порядка 5 млн кв. м жилья, общая площадь осваиваемых территорий превышает 1,5 тыс. га.

Отдельное направление — применение КРТ к индивидуальному жилищному строительству.

В этом случае речь идет уже не о простом делении земельных участков под частные дома. Территория рассматривается как полноценный девелоперский проект, который должен включать улично-дорожную сеть, благоустройство, инженерную инфраструктуру, школы, детские сады, спортивные и при необходимости медицинские объекты.

Еще одна задача КРТ — синхронизация девелопмента с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций.

За годы интенсивного строительства в приграничных с Санкт-Петербургом районах сформировался дефицит отдельных инженерных мощностей — водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроэнергии. Наличие долгосрочного портфеля КРТ позволяет заранее понимать будущую нагрузку и включать реконструкцию головных источников и сетей в инвестиционные планы.

Риски жилищного рынка: текущий ввод и будущий задел

Первый заместитель председателя Законодательного Собрания Свердловской области, вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий обратил внимание на показатели, которые пока не в полной мере отражаются в статистике текущего жилищного ввода.

Свердловская область, и прежде всего Екатеринбург, по его оценке, сохраняет устойчивые позиции. Город строит около одного квадратного метра жилья на человека в год, а объем жилья в стадии строительства составляет порядка 5,4 млн кв. м. Одним из факторов этого результата Аркадий Чернецкий назвал конкурентную среду и взаимодействие строительного сообщества с региональными и муниципальными властями.

Однако общероссийская ситуация требует внимания к показателям будущих периодов.

При сохранении годового ввода на уровне свыше 100 млн кв. м сокращается количество новых проектов. По приведенным докладчиком данным, в первом полугодии 2026 года количество новых разрешений на строительство было на 11,9% ниже показателя аналогичного периода предыдущего года.

Таким образом, высокий текущий ввод обеспечивается в том числе ранее сформированным строительным заделом, в то время как объем проектов, которые должны выйти на рынок в последующие годы, сокращается.

Второй фактор — реализация построенного и строящегося жилья.

По приведенным спикером данным, около 31% рассматриваемого объема продано, порядка 45% остается нереализованным, еще около 24% полностью не выведено на рынок. В отдельных территориях при сохранении текущих темпов продаж период реализации существующего предложения может достигать 8–10 лет.

Он предупредил о необходимости не допустить резкого сокращения строительных объемов, поскольку вместе с ними могут утрачиваться сформированные производственные и кадровые компетенции.

Отдельная часть выступления касалась механизмов спроса.

Ипотека на протяжении многих лет обеспечивала существенную поддержку жилищному рынку, однако возможности дальнейшего расширения льготных программ ограничены. В этой ситуации Аркадий Чернецкий предложил активнее искать дополнительные инструменты.

Одним из них может стать профессиональный рынок арендного жилья, развитие которого обсуждается уже много лет, но пока не получило необходимого масштаба.

При существующей модели девелоперу экономически выгоднее продать построенную квартиру и вернуть вложенные средства, чем формировать долгосрочный арендный портфель. По мнению Чернецкого, государственные меры стимулирования могли бы изменить экономику такого сегмента и одновременно вовлечь в оборот часть накопившегося непроданного жилья.

Он также предложил активнее использовать региональные инструменты поддержки, напомнив об опыте муниципальных и региональных жилищных займов и других механизмов, применявшихся до массового развития ипотеки.

От строительства — к эксплуатации

Председатель Комитета по строительству «Опоры России» Марк Геллер обозначил еще один участок жизненного цикла, который, по его оценке, остается недостаточно урегулированным, — эксплуатацию уже построенного объекта.

Строительные технологии и инженерные системы становятся сложнее, однако после ввода здания эксплуатирующая организация далеко не всегда получает необходимый объем информации о порядке работы с конструкциями и оборудованием.

Геллер предложил расширить требования постановления Правительства РФ №87 в части документации по эксплуатации.

Проект должен содержать более подробный алгоритм дальнейшего содержания объекта и его инженерных систем, включая требования, действующие в течение гарантийного периода.

Это имеет значение и для распределения ответственности. При возникновении дефекта необходимо понимать, стал ли он следствием строительной ошибки либо неправильной эксплуатации. Отсутствие исчерпывающих требований создает основу для продолжительных споров между заказчиком, эксплуатирующей организацией и подрядчиком.

Второе предложение Геллера касается проектировщика.

По его мнению, профессиональная связь автора с объектом не должна полностью прекращаться после его ввода. Именно на стадии эксплуатации выявляются сильные и слабые стороны технических решений, и этот опыт должен возвращаться в проектирование следующих объектов.

Особого внимания требует эксплуатация школ, детских садов, спортивных сооружений, торговых и деловых центров и других зданий с массовым пребыванием людей.

Сегодня крупные объекты, построенные в том числе за счет государственных инвестиций, после ввода могут передаваться организациям, не имеющим необходимых специализированных компетенций для управления сложными инженерными системами.

Рабочей группой при Экспертном совете Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ уже подготовлены предложения по профессиональному допуску организаций к эксплуатации таких объектов. Среди рассматриваемых механизмов — лицензирование и саморегулирование.

Цифровизация: от экспертизы до производства

Значительный блок пленарного заседания был посвящен практическому применению цифровых технологий.

Заместитель начальника Управления информационных технологий Центра государственной экспертизы Санкт-Петербурга Игорь Шерстенников представил сервис автоматизированного формирования экспертных групп.

Для каждого поступающего объекта необходимо учитывать состав проектной документации, направления экспертизы, квалификацию и аттестацию специалистов, их текущую загрузку, отпуска и другие параметры. Значительная часть этой работы традиционно выполняется вручную.

Разработанный сервис собирает данные и формирует ранжированный перечень специалистов, которые могут быть назначены на конкретный объект.

Целевой показатель — сокращение времени распределения экспертов с 90 до 10 минут.

При этом принцип принятия решения сохраняется: искусственный интеллект используется для анализа и сокращения рутинных операций, однако итоговое назначение подтверждает человек. Языковая модель развернута во внутреннем защищенном контуре организации.

Следующий этап предполагает использование ИИ уже непосредственно в работе эксперта с проектной документацией.

Другой пример цифровизации представил учредитель DoorHan Дмитрий Ханин.

Разрабатываемая компанией модель автоматизированного проектирования промышленных объектов связывает между собой инвестора, проектировщика, поставщиков оборудования и производство строительных конструкций.

После задания основных параметров объекта система формирует конструктивные и архитектурные решения, ведомости материалов и IFC-модель, а затем связывает полученные данные с ERP и производственными системами.

В результате единая цифровая модель используется разными участниками процесса и позволяет раньше выявлять коллизии, рассчитывать необходимые материалы и сокращать период от проектирования до производства.

На отдельных объектах компании удалось довести срок от формирования концепции до начала изготовления конструкций приблизительно до одного месяца.

При этом автоматизация не исключает участие проектировщика: за специалистом остаются проверка, корректировка и принятие решений в нестандартных ситуациях.

ИИ как инструмент инженерной работы

Руководитель Департамента внедрения ИИ в строительстве СРО «Уральское объединение строителей» Дмитрий Поляков рассмотрел цифровизацию с точки зрения непосредственной работы инженера.

Основное направление применения искусственного интеллекта он связал с сокращением рутинных интеллектуальных операций и быстрым доступом к большим массивам профессиональной информации.

Один из представленных примеров — сервис «Спроси норму», предназначенный для работы со строительной нормативной документацией.

Поиск конкретного требования традиционным способом может потребовать анализа значительного количества документов и занять часы или дни. Использование специализированного ИИ-инструмента позволяет существенно сократить это время.

Аналогичная задача существует непосредственно на строительной площадке. По словам Полякова, проект производства работ по жилому объекту может занимать порядка 800 листов. Специалист не способен оперативно удерживать такой объем информации и зачастую вынужден ориентироваться на ранее приобретенный опыт.

ИИ в данном случае может использоваться как средство оперативного доступа к нормативным и проектным данным, а также передачи накопленного опыта между стадиями экспертизы, проектирования, строительства и эксплуатации.

Дмитрий Поляков подчеркнул, что речь идет не об отказе от инженерной квалификации, а, напротив, о повышении требований к ней. Специалисту необходимо сочетать собственные профессиональные знания с возможностями новых цифровых инструментов.

Профессиональный диалог как часть отраслевой работы

Завершая пленарное заседание, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил значение конференции как постоянной площадки взаимодействия федеральных органов власти, регионов, профессиональных и общественных организаций и бизнеса.

На пленарную сессию, по его словам, зарегистрировались 1300 человек.

Отдельное внимание Антон Мороз обратил на необходимость продолжения совместной работы по формированию дальнейших направлений развития строительного комплекса. После пленарного заседания профессиональная дискуссия была продолжена в рамках тематических секций и круглых столов.

Содержание пленарной сессии показало, насколько тесно сегодня связаны вопросы, которые еще несколько лет назад рассматривались как отдельные направления отраслевой политики. Сроки инвестиционно-строительного цикла напрямую влияют на экономику объекта; градостроительное планирование — на объем инфраструктурных обязательств; состояние рынка жилья — на загрузку подрядчиков и сохранение компетенций; качество проекта — на строительство и дальнейшую эксплуатацию; цифровизация — на скорость принятия решений практически на каждом этапе.

В результате предметом профессионального обсуждения становится уже не отдельная стадия строительства, а вся последовательность создания и использования объекта — от планирования территории и инвестиционного решения до проектирования, строительства и многолетней эксплуатации.