Соглашение о защите капиталовложений для девелоперов: чего больше – рисков или возможностей?

В апреле стало известно о заключении Минэком первого в России соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) с девелопером. Участником программы стал один из топ-100 компаний рынка – «Объединенная домостроительная корпорация». Сегодня ОДСК активно возводит жилые комплексы в трех регионах России: Орловском, Липецком и Калужском. Для чего девелоперу, имеющему 80–летнюю историю, соглашение с федеральным министерством и какие преимущества несет новая мера поддержки для отрасли? Все это мы решили обсудить с заместителем генерального директора ОДСК по экономике и финансам Евгением Гарбузовым.

– Евгений Сергеевич, в чем суть соглашения о защите и поощрении капиталовложений?

Инструмент пришел к нам из про­мышленности. Его цель – создание комфортных условий для инвести­ций в рамках сложных комплексных проектов. Бизнес вкладывает капитал в создание инфраструктуры – инже­нерной, социальной, транспортной. А государство, понимая ценность этих вложений, создает определенные ус­ловия и защищает средства, предлагая льготы.

– О каких льготах идет речь?

Инструмент СЗПК предусматривает три вида льгот. Во-первых, частичное возмещение расходов инвестора на строительство инженерных сетей. Отмечу, опция пока не применима к нам в полной мере. По требовани­ям СЗПК объект соглашения должен быть в собственности компании, что противоречит нормам права, поскольку собственники являются владельцами квартир. Но между Минэком и Минстро­ем идет активный диалог о развитии инструмента. При решении вопроса, полученные нами средства будут ре­инвестированы в инфраструктуру бу­дущего района, что повысит качество жизни собственников.

Во-вторых – налоговые льготы, а именно фиксация ставок ключевых налогов (прежде всего, налога на при­быль) на весь срок проекта, что защи­щает налоговый бюджет инвестора и позволяет планировать фискальную нагрузку.

В-третьих, отраслевые преферен­ции или «стабилизационная оговорка», гарантирующая неизменность норм земельных отношений и градострои­тельства (федеральных, региональных, муниципальных) в редакции на момент подписания СЗПК.

Насколько это важно? Приведу при­мер. Вы получаете план планировки территории и приступаете к проектным работам. Тем временем, пока они про­водятся, меняется нормативная база. Вы приходите получать разрешение на строительство, а вам говорят: «Слушайте, у ваших проектов планировки и меже­вания территории есть отклонения от действующих норм». Начинаем заново. Применяемый в СЗПК подход снижает риски подобных форс-мажоров.

Что же в сухом остатке? Максималь­но понятные и стабильные условия на всех этапах реализации проекта. За­стройщик уверен, что экономическая модель, которую он закладывал во вре­мя планирования, будет максимально близка к действительности.

– Как вообще появилась идея за­ключения соглашения между Минэ­ком и ОДСК?

С идеей выступил Департамент экономического развития Орловской области. Мы не увидели для себя скры­тых рисков, но при этом оценили воз­можности. ОДСК – «первопроходцы». У нас есть возможность показать на конкретном примере, как работает норма и где ее следует «докрутить».

Соглашение – не «золотой билет». Оно дает преимущества, но и накла­дывает обязательства. Мы уверенно вступили в эксперимент, так как уже имеем инвестиционный проект по КРТ на границе Железнодорожного и Се­верного районов Орла, отражающий стратегию развития Орловской обла­сти до 2035 года и наши обязательства перед регионом.

Серьезным условием является под­ключение к налоговому мониторингу. Это онлайн-система для прямого до­ступа ФНС к нашей 1С. Представляя преференции, государство может быть уверено, что средства используются надлежащим образом. Поэтому сейчас мы изучаем этот инструмент и планиру­ем перейти на него в течение трех лет. Это норма для СЗПК, но новая практика для девелоперов.

– В чем уникальность проекта?

Это первый для региона опыт рено­вации большой промышленной зоны, знаменующий новый этап развития территорий. На месте бывшего «Мя­сокомбината» появятся современные микрорайоны с парками, рекреациями, эко-тропами, пешеходными и велоси­педными дорожками. Нам предстоит возвести 9 жилых кварталов (более 270 тыс. кв. м) на площади свыше 26 гектаров. Проект застройки рассчитан на 14 лет.

Это огромная задача – реализовать полный цикл от расселения ветхого жилья до сдачи новых квартир, соз­дав с нуля инфраструктуру целого района: инженерные сети, новые водоводы, магистральные линии. Очередной серьезный вызов для группы компаний.