В Совете Федерации прошли парламентские слушания по вопросам управления комплексами индивидуальных жилых домов

2 июля 2025 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации состоялись парламентские слушания на тему: «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов».

В мероприятии приняли участие первый заместитель Председателя Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Владимир Владимирович Якушев, председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Анатольевич Шевченко, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Александрович Пахомов. С докладами выступили Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ирек Энварович Файзуллин, заместитель Министра энергетики Российской Федерации Пётр Петрович Конюшенко и статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексей Игоревич Бутовецкий.

В рамках выступлений и обсуждения мнений свои позиции представили министр имущественных отношений Московской области Тихон Михайлович Фирсов, депутат Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области Алексей Николаевич Анисимов, вице-президент ОМОР «Российский союз строителей» Владимир Васильевич Тучков, вице-президент Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Союз сельских строителей» Михаил Александрович Краснов, а также заместитель генерального директора по правовому обеспечению ПАО «Федеральная сетевая компания – Россети» Даниил Владимирович Краинский.

Слушания открыл Владимир Якушев. В своем вступительном слове он подчеркнул актуальность и остроту обсуждаемой темы, напомнив, что проблема получила правовую оценку на уровне Конституционного суда Российской Федерации еще в декабре 2021 года. Тогда суд указал на необходимость законодательного урегулирования вопросов управления имуществом общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов.

За прошедшее время был разработан и внесён проект Федерального закона N 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах», прошедший первое чтение, однако дальнейшая работа над ним затормозилась. Причиной этого стало отсутствие консенсуса по ряду ключевых положений. Комитеты Государственной Думы сформулировали предложения и замечания, зачастую противоречащие друг другу, что осложнило продвижение инициативы.

Конституционный суд четко обозначил необходимость создания правового механизма, определяющего статус имущества общего пользования, порядок его содержания и справедливые критерии распределения расходов между собственниками.

Председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко обозначил ключевые аспекты рассматриваемого законопроекта, направленного на регулирование застройки и управления общим имуществом в жилых комплексах.

По его словам, предлагаемые нормы предоставят застройщикам возможность реализовывать разнообразные проекты с учётом потребностей граждан, а также закрепят единый порядок управления общим имуществом. Однако, как отметил Шевченко, остаются спорные моменты, требующие дополнительной проработки для совершенствования документа.

В рамках подготовки к парламентским слушаниям Комитет провёл масштабную работу с субъектами Федерации. Были проанализированы предложения, поступившие из 60 регионов.

Все поступившие предложения были учтены в проекте рекомендаций, который размещён на информационных ресурсах Комитета. Андрей Шевченко выделил три ключевых блока вопросов, наиболее активно обсуждаемых регионами:

Проблема зависимости собственников долевого имущества от частных владельцев объектов общего пользования. Для её решения предлагается закрепить перечень допустимого частного имущества в жилых комплексах, порядок передачи части объектов в долевую собственность, а также механизм возмещения расходов долевых собственников.

Необходимость усиления требований к управляющим организациям. Регионы предлагают рассмотреть вопрос о лицензировании их деятельности по аналогии с управлением многоквартирными домами, а также установить соответствующий контроль.

Конкретизация порядка управления общим имуществом в случае, если собственники не выбрали способ управления. Требуется чётко определить полномочия органов государственной и муниципальной власти в данной сфере.

Спикер отметил, что поступившие от регионов инициативы носят комплексный характер, и выразил готовность к дальнейшему взаимодействию с коллегами из Государственной Думы, Минстроя и профильных ведомств для совместной доработки законопроекта.

Сергей Пахомов напомнил, что речь идет не только об управлении малоэтажными поселками в привычном смысле, но прежде всего о правовом оформлении земельно-имущественных связей между их участниками. Правовая неопределенность в этом вопросе приводит к многочисленным спорам, затрудняет эксплуатацию инфраструктуры, снижает уровень безопасности и комфорта проживания граждан. В ряде случаев отсутствие понятных механизмов приводит к невозможности решения базовых хозяйственных задач — от вывоза мусора до обслуживания проездов и сетей.

«Мы с коллегами в процессе работы над законопроектом — с представителями Минстроя, субъектов Федерации, экспертами, — приняли решение пойти чуть шире изначальной задачи, и попробовать через законопроект урегулировать более широкий круг проблем, связанных с функционированием коттеджных поселков как целостных объектов. Это, безусловно, усложнило задачу, но и сделало законопроект ближе к реальности», — отметил Пахомов.

Сегодня, по его словам, в результате совместной работы подготовлена доработанная редакция документа ко второму чтению. Она прошла предварительное обсуждение с регионами, в частности с органами власти Москвы и Московской области, где вопрос особенно актуален. Документ направлен в Правовое управление Администрации Президента и, по оценке Комитета, отражает большинство подходов, которые выработаны на разных площадках.

Однако, как подчеркнул Сергей Александрович, остаются важные вопросы, по которым необходимо прийти к единому пониманию. Прежде всего, это правовой статус самой территории коттеджного поселка. Необходимо определить, в каких случаях такая территория может рассматриваться как самостоятельный объект правового регулирования, какие признаки (границы, состав участков, местоположение, назначение земли) должны при этом учитываться. Важно дифференцировать подход в зависимости от того, расположен ли поселок внутри границ населённого пункта или за его пределами, на землях сельхозназначения или иных категориях. Это напрямую влияет на допустимость и особенности застройки, возможность организации инженерной инфраструктуры и применимость отдельных норм.

Особое внимание было уделено определению состава общего имущества, которое должно использоваться всеми собственниками. В отличие от многоквартирных домов, где общедомовое имущество — это единая конструкция, в коттеджных поселках объекты общего пользования часто не связаны технологически, а каждый земельный участок может быть полностью автономным. Тем не менее, есть категории имущества, без которых поселок не может полноценно функционировать: проезды, проходы, противопожарные разрывы, пожарные водоемы, иная инфраструктура общего доступа.

По мнению Пахомова, такие объекты должны быть прямо названы в законе и отражаться в договорной документации при продаже участков. Это позволит избежать ситуации, когда гражданин приобретает участок, не зная, что вместе с ним возникает обязанность участвовать в содержании общего имущества.

«Мы предлагаем закрепить правило: если объект обеспечивает доступ, безопасность или иные базовые потребности всех собственников, он должен считаться общим имуществом и влечь за собой солидарную ответственность за его содержание», — отметил Пахомов.

Он также подчеркнул важность понимания цели создания поселка — создается ли он заново, или речь идет о юридической легализации уже сложившейся застройки. В зависимости от этого различаются и правовые механизмы, и переходные положения.

В части управления общим имуществом, Пахомов отметил, что существующее гражданское законодательство уже допускает создание товариществ собственников недвижимости, и в соответствующем законе предусмотрен порядок управления и принятия решений. Однако вопрос о том, является ли создание ТСН обязательным условием для управления, остаётся предметом обсуждения. Это особенно чувствительно для уже существующих поселков, где структура собственников сложилась, но не всегда позволяет оперативно формировать коллегиальные органы управления.

Особую сложность вызывает тема распространения положений закона на уже существующие поселки, где может отсутствовать единый застройщик, утеряна документация, а имущество оформлено фрагментарно. Сергей Александрович отметил, что над этим блоком предстоит ещё серьезно поработать, при участии не только депутатов, но и практиков, юристов, представителей территорий.

Завершая выступление, Пахомов подчеркнул, что у законодательного сообщества уже есть наработанная основа, с которой можно двигаться вперёд. Он выразил благодарность всем, кто участвовал в подготовке проекта, и призвал не откладывать принятие решения, учитывая прямое указание Конституционного суда на необходимость нормативного урегулирования данной сферы.

«Мы не можем позволить, чтобы неопределенность продолжала провоцировать конфликты и снижать качество жизни наших граждан. Законопроект должен стать эффективным инструментом — как для новых поселков, так и для тех, кто уже десятилетиями живет без четких правил и понятий», — подчеркнул председатель Комитета.

Ирек Файзуллин в своём выступлении подчеркнул: вопрос комплексного управления в коттеджных и малоэтажных поселках — давно назрел, и общество ждёт от государства ясных и понятных решений.

По предложенному проекту, малоэтажный жилой комплекс (МЖК) — это территория, которая объединяет десять и более земельных участков, а её границы определяются по внешним границам этих участков. Такая территория подлежит официальной регистрации в Росреестре — это позволит избежать споров и неопределенности, с которыми сегодня сталкиваются многие жители коттеджных посёлков.

Ключевая задача законопроекта — навести порядок в том, что такое "общее имущество", кто им распоряжается и кто за него платит. Министр отметил: важно, чтобы все эти решения принимались самими собственниками — на общем собрании. Но если договориться не получится, тогда в дело может вступить регион — он сможет установить предельную величину платы за пользование общим имуществом. В крайних случаях — слово останется за судом.

«Люди должны чётко понимать: если в составе посёлка есть дороги, проходы, пожарные проезды или водоёмы — всё это должно быть обслужено. Но обслуживаться это может только в том случае, если понятно, кто за что отвечает и каков порядок участия каждого», — отметил Ирек Файзуллин.

Законопроект предлагает также важное правило: если человек покупает участок в таком комплексе, он заранее должен знать, какие решения уже приняты общим собранием, какие обязательства и правила уже действуют. Это создаёт прозрачность и защищает добросовестных покупателей. Если эта информация скрыта — сделка может быть оспорена в суде.

Законопроект также даёт регионам дополнительные полномочия: следить за работой управляющих компаний, проводить конкурсы по выбору новых, если собственники не пришли к решению, контролировать деятельность товариществ собственников.

Отдельный вопрос — передача инженерной инфраструктуры. Сейчас часто бывает, что сети построены, а кому они принадлежат — неясно. Законопроект предлагает механизм, по которому объекты можно передавать в собственность ресурсоснабжающим организациям — по решению собрания жителей. Это упрощает обслуживание и даёт больше гарантий стабильности.

Министр подчеркнул, что новые правила будут обязательными для всех посёлков, построенных после принятия закона. Что касается уже существующих, то если собственники придут к единогласному решению, они тоже смогут перейти на новый правовой режим. В противном случае, по-прежнему остаётся путь через суд.

«У нас очень разные поселки — по климату, по архитектуре, по устройству. Именно поэтому закон должен быть гибким, но в то же время — давать чёткие и справедливые правила», — отметил глава Минстроя.

В завершение Ирек Файзуллин подчеркнул, что предложенный подход позволяет выполнять решение Конституционного суда, при этом учитывает и правоприменительную практику, и мнение граждан, и запрос на порядок в этой непростой сфере.

Владимир Тучков обозначил необходимость системного пересмотра подходов к управлению такими территориями, подчеркнув, что стремительное развитие малоэтажного строительства предъявляет к законодательству новые требования, требующие не только правовой определённости, но и управляемости на практике.

Российский Союз строителей ведёт целенаправленную работу в регионах — через выездные совещания, встречи с девелоперами, управляющими организациями, местными властями. Только в последние месяцы такие встречи прошли в Воронежской, Ярославской, Рязанской и Липецкой областях. На местах удаётся выявить реальные узкие места, которые не всегда видны из центра: это и неясный правовой статус объектов инфраструктуры, и конфликты по поводу управления, и сложности с расчётами за общие ресурсы. Ярким примером комплексного подхода стал жилой комплекс «Романово Сити» в Липецкой области — первый в России проект индивидуальной жилой застройки, реализованный с использованием механизмов проектного финансирования при участии банка ДОМ.РФ. Этот опыт стал важным ориентиром для формирования предложений по законодательному регулированию в данной сфере.

Опираясь на накопленный опыт, РСС сформулировал комплекс законодательных предложений. По мнению Владимира Тучкова, в первую очередь необходимо законодательно закрепить само понятие «жилой комплекс», чётко очертив его состав: это не только дома, но и инженерные сети, дороги, участки общего пользования, которые проектируются и функционируют как единое целое. Отсутствие такой дефиниции в законодательстве порождает неопределённость и затрудняет как управление, так и правопреемство.

Важным шагом станет переход к справедливому принципу голосования на собраниях собственников: не по долям, как в МКД, а по количеству объектов — «один дом или участок — один голос». Такая модель, широко применяемая за рубежом, особенно эффективна в поселениях с разнотипной и неравномерной застройкой. Это позволит избежать диктата крупных собственников и обеспечит реальное самоуправление.

Не менее важно, считает В.В. Тучков, чётко признать дома блокированной застройки — таунхаусы и дуплексы — полноценной частью жилых комплексов, с соответствующим режимом обслуживания и управления. Сегодня такие объекты фактически выпадают из-под действия и жилищного, и градостроительного законодательства.

Среди острых вопросов, требующих безотлагательного решения, он выделил регламентацию оплаты коммунальных ресурсов на общие нужды: сегодня эта сфера практически не урегулирована, из-за чего в посёлках возникают споры об оплате освещения улиц, работы насосных станций, охраны. Необходимо ввести понятие КРКОИ — коммунальных ресурсов для содержания общего имущества, определить правила их учёта и справедливого распределения расходов.

С этим напрямую связано внедрение обязательных общих приборов учёта комплекса — по аналогии с общедомовыми счётчиками в МКД, но с учётом специфики малоэтажной застройки. Такие приборы обеспечат точность в расчётах и прозрачность взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями.

Существенным элементом будущего регулирования, по мнению Тучкова, должно стать закрепление за общим собранием жителей права утверждать внутренние правила проживания, порядок благоустройства и меры ответственности. В условиях, когда в коттеджных посёлках нередко возникает вопрос о вывозе мусора, правилах парковки или видеонаблюдении, это даст инструмент для легитимного решения бытовых проблем, без обращения в суд.

Владимир Тучков предложил зафиксировать в законе и новую форму расчёта за содержание общего имущества — единый платёж комплекса, включающий не только услуги УК, но и обязательные работы, оплату ресурсов и резервные фонды. Такая модель обеспечит прозрачность тарифов и равенство всех собственников в несении расходов.

Он также предложил распространить действие постановления № 290, регламентирующего минимальный перечень обязательных работ для МКД, на малоэтажные комплексы. В результате станет возможным на уровне подзаконных актов установить минимальный стандарт благоустройства и содержания — например, регулярную уборку, освещение улиц, обслуживание ливнёвки.

Большое значение имеет стандартизация договора управления: документ должен содержать чёткие правила по индексации платы, срокам расторжения, обязанностям сторон и порядку раскрытия сметы. Это исключит произвольные действия со стороны управляющих компаний и обеспечит стабильность взаимоотношений.

Отдельное внимание Владимир Тучков уделил необходимости предусмотреть создание фонда капитальных и резервных работ комплекса — с ежегодными взносами, фиксированным нормативом, возможностью экстренного сбора и прозрачным механизмом расходования средств. Такая мера позволит обеспечить своевременный ремонт дорог, инженерных сетей, модернизацию объектов, не дожидаясь кризисной ситуации.

Не менее важным представляется введение «паспорта жилого комплекса» — цифрового документа, фиксирующего границы балансовой принадлежности всех объектов, точки подключения и зону ответственности. Его наличие поможет избежать споров между собственниками, УК и РСО.

Отдельную проблему составляет доступ операторов связи и других владельцев инженерной инфраструктуры. В законодательстве должна быть закреплена публичная оферта с чёткими условиями доступа, объёмом работ, компенсациями и ответственностью за нарушение. Это создаст правовую ясность и предотвратит самовольное размещение оборудования.

В целом, считает Владимир Васильевич, необходимо сформировать прозрачную структуру всех платежей, связанных с содержанием комплекса — с установлением сроков оплаты, порядка начисления пени и обязательного раскрытия смет. Эти параметры должны быть синхронизированы с действующими нормами Жилищного кодекса и понятны каждому жителю.

В заключение он отметил, что все предложения Российского союза строителей, разработанные совместно с экспертным сообществом и основанные на региональной практике, могут лечь в основу либо отдельного федерального закона «О жилых комплексах и управлении имуществом общего пользования», либо новой главы Жилищного кодекса. При этом он подчеркнул, что только комплексный подход — с участием законодателей, Минстроя, Минфина, Минцифры, ФАС, девелоперов и самих жителей — даст устойчивый результат.

Тучков предложил сформировать при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ специальную рабочую группу, которая займётся сбором лучших региональных кейсов, анализом правовых коллизий и выработкой пошаговой дорожной карты законодательных изменений.

«Наша задача — не просто указать на проблемы, а предложить чёткие и реализуемые решения. Сегодня сотни тысяч жителей малоэтажных комплексов по всей стране ждут ясных правил, справедливых процедур и эффективной защиты своих прав. Мы готовы включиться в работу и обеспечить методическое и экспертное сопровождение на всех этапах подготовки закона», — заключил Владимир Тучков.

Михаил Краснов обратил внимание участников слушаний на то, что проблематика сельского и внегородского строительства требует не только юридической проработки, но и глубокого понимания социально-экономических и технологических реалий. По его мнению, устойчивость управления комплексами индивидуальной жилой застройки напрямую зависит от двух ключевых факторов, которым, как правило, уделяется недостаточно внимания.

Прежде всего, речь идёт о платёжеспособности жителей. Михаил Александрович подчеркнул, что в отличие от городских дачных посёлков, где проживают обеспеченные семьи, в сельских жилых комплексах люди, как правило, живут постоянно и имеют ограниченные доходы. Следовательно, любые модели управления и содержания общего имущества должны быть соразмерны их финансовым возможностям.

Вторым важным элементом он назвал себестоимость инфраструктурных услуг — энергоснабжения, водоснабжения, отопления, водоотведения. Пока соответствующие системы остаются разрозненными, находятся в ведении разных организаций и не подконтрольны единой логике управления, невозможно добиться снижения затрат и повышения эффективности. Без технологической координации невозможно говорить ни о снижении тарифов, ни о доступности услуг.

Михаил Александрович напомнил, что в советский период существовала эффективная и масштабная система — Росагропромстрой, которая координировала не только жилищное, но и производственное строительство в сельской местности. Такой подход позволял одновременно развивать инфраструктуру и создавать рабочие места, что напрямую влияло на доходы населения и их способность оплачивать услуги ЖКХ.

В этой связи Союз сельских строителей предлагает вернуться к комплексному подходу в управлении сельской территорией — подходу, который учитывает не только юридические, но и экономические, технологические и социальные аспекты. Михаил Александрович призвал законодателей обратить внимание на необходимость формирования единой системы управления, обеспечивающей контроль над всеми параметрами — от тарифов до качества инженерной инфраструктуры.

Особо он подчеркнул, что без учёта производственной компоненты, создающей занятость и доходы на местах, не может быть устойчивого управления жилыми комплексами. Именно комплексный подход, увязывающий развитие жилья с развитием производственной и социальной инфраструктуры, способен обеспечить жизнеспособность сельских поселений.

Союз сельских строителей выразил готовность представить детальные предложения по этой теме и принять участие в формировании нормативной базы, опирающейся на потребности реальных жителей и практику успешных территорий.

В завершение парламентских слушаний состоялось обсуждение с участием представителей профильных министерств, регионов, профессиональных и экспертных объединений. Участники задали вопросы докладчикам, обменялись мнениями и предложениями по совершенствованию законодательства. По итогам слушаний будет подготовлен официальный протокол, в который войдут рекомендации для профильных комитетов Государственной Думы и Совета Федерации, а также предложения для органов исполнительной власти, призванные обеспечить дальнейшую доработку законопроекта.