Председатель ТСЖ ушел, а дом остался без управления: что делать жильцам

В отпуск, на больничный или вовсе уволился — может ли председатель ТСЖ просто оставить дом без управления? Кто в это время подписывает документы, принимает аварийные заявки и отвечает за содержание общего имущества? Разбираемся, что говорит закон и как должны действовать собственники в подобных ситуациях.

Работа председателя ТСЖ редко бывает заметна жильцам до тех пор, пока не возникает проблема. Именно председатель подписывает договоры с подрядчиками, организует обслуживание дома, контролирует исполнение решений правления, взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями и государственными органами. Поэтому его внезапное отсутствие нередко вызывает у собственников опасения: не останется ли дом без управления?

Эксперты в сфере жилищного законодательства отмечают, что сама по себе временная нетрудоспособность, отпуск или увольнение председателя не означают прекращения деятельности товарищества. ТСЖ — это юридическое лицо, которым управляет не один человек, а система органов управления, предусмотренная Жилищным кодексом РФ.

Может ли председатель просто уйти и оставить дом

Председатель ТСЖ — исполнительный орган товарищества, однако он действует не самостоятельно, а в рамках полномочий, предоставленных ему Жилищным кодексом, уставом ТСЖ и решениями правления.

Поэтому даже если председатель временно отсутствует, это не означает, что работа товарищества должна остановиться.

Другое дело, если отсутствие оказалось неожиданным. Например, председатель длительное время не выходит на связь, уволился без передачи дел или сложил полномочия, не организовав дальнейшую работу. Именно в таких случаях возникают самые серьезные организационные сложности.

Важно понимать, что председатель не является единственным органом управления ТСЖ. Руководство деятельностью товарищества осуществляет также правление, которое принимает решения по большинству вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом.

Кто руководит домом во время отсутствия председателя

Жилищный кодекс прямо не предусматривает механизм автоматической передачи полномочий председателя другому лицу.

Поэтому порядок замещения должен быть заранее определен уставом товарищества или внутренними документами.

Если председатель работает по трудовому договору, он вправе уйти в ежегодный отпуск или на больничный. На этот период его обязанности могут быть временно возложены на другого работника ТСЖ, если такой сотрудник имеется и дал письменное согласие на совмещение обязанностей.

Соответствующее решение оформляется приказом, а при необходимости рассматривается правлением товарищества.

Если в ТСЖ нет штатных работников, что довольно часто встречается в небольших домах, многие текущие организационные вопросы берет на себя правление. Именно этот коллегиальный орган вправе принимать решения, необходимые для обеспечения нормальной работы товарищества.

При этом председатель не может просто оформить генеральную доверенность на любого человека и передать ему все свои полномочия. Такая практика неоднократно становилась предметом судебных споров, и суды приходили к выводу, что полномочия председателя ТСЖ носят личный характер и не могут передаваться произвольно.

Что делать, если председатель неожиданно исчез

Иногда собственники сталкиваются с более серьезной ситуацией: председатель перестал отвечать на звонки, не появляется в офисе, не проводит заседания правления, не подписывает документы.

В этом случае первым шагом должно стать обращение к членам правления ТСЖ.

Именно правление обязано организовать дальнейшую работу товарищества. Если председатель фактически прекратил исполнять обязанности, правление может инициировать проведение своего заседания, рассмотреть вопрос о досрочном прекращении его полномочий и принять решение о проведении общего собрания собственников либо членов ТСЖ, если это предусмотрено уставом.

Затягивать решение подобных вопросов не стоит. Без действующего руководителя могут возникнуть проблемы с заключением договоров, подписанием финансовых документов, взаимодействием с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

Кто отвечает за аварийные ситуации

Распространенное заблуждение заключается в том, что при отсутствии председателя никто не несет ответственности за содержание дома.

Это не так.

Даже если председатель временно отсутствует, товарищество продолжает существовать как юридическое лицо. Заключенные ранее договоры продолжают действовать, аварийно-диспетчерские службы обязаны принимать обращения жильцов, а подрядные организации — выполнять работы в соответствии с условиями договоров.

Если произошло отключение воды, авария инженерных сетей, затопление подвала или другая чрезвычайная ситуация, собственники вправе обращаться в аварийно-диспетчерскую службу, указанную в договоре управления или договорах обслуживания.

Отсутствие председателя не освобождает ТСЖ от обязанности обеспечивать безопасное содержание общего имущества.

Может ли председатель передать все полномочия своему заместителю

Многие считают, что достаточно оформить доверенность — и проблема решена.

На практике все значительно сложнее.

Председатель вправе поручить выполнение отдельных организационных функций работнику товарищества, однако решения, относящиеся к его исключительным полномочиям, должны приниматься в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и устава ТСЖ.

Поэтому заранее продуманная система замещения — это не формальность, а необходимое условие стабильной работы товарищества.

Хорошей практикой считается закрепление в уставе порядка действий на случай временного отсутствия председателя, а также распределение обязанностей между членами правления.

Что делать собственникам

Если жильцы понимают, что управление домом фактически отсутствует, не стоит ограничиваться обсуждениями в домовом чате.

Прежде всего необходимо выяснить, действует ли правление ТСЖ и когда проводилось его последнее заседание. Если связь с председателем утрачена, следует обратиться к членам правления с требованием организовать управление товариществом.

При бездействии органов управления собственники вправе инициировать проведение общего собрания для решения вопроса о переизбрании председателя или внесении изменений в порядок управления ТСЖ.

Если отсутствие руководства уже привело к нарушению прав жильцов — например, не устраняются аварии, не исполняются обязательства по содержанию дома или расходуются средства без контроля, — собственники могут обратиться в Государственную жилищную инспекцию. При наличии признаков нарушения законодательства инспекция вправе провести проверку деятельности товарищества.

Главное

Эффективная работа ТСЖ не должна зависеть исключительно от одного человека. Закон предусматривает систему коллективного управления, в которой ключевую роль играет не только председатель, но и правление товарищества.

Именно поэтому ответственное ТСЖ заранее определяет порядок действий на случай временного отсутствия руководителя, распределяет полномочия и обеспечивает непрерывность управления домом.

Для собственников это означает одно: даже если председатель ушел в отпуск, заболел или сложил полномочия, многоквартирный дом не должен остаться без управления. Если же это произошло, ситуацию необходимо решать не ожиданием, а через механизмы, предусмотренные жилищным законодательством.