В.А. Дедюхин: Частное домостроение становится ключевым направлением развития строительной отрасли

В отдельных федеральных округах – это показатель еще выше. В СК ФО – строительство ИЖС составляет 82,6%, в ДФО – 73,8%, в ЮФО – 69,9%, в ПФО – 67%. В Московской области процент ввода ИЖС традиционно высокий – 71,6%. Меньше всего ИЖС вводится в СЗ ФО – 44,6%. Все эти цифры свидетельствуют о том, что частное домостроение становится ключевым направлением развития строительной отрасли. 

Большую работу в этом направлении проводит Минстрой России, понимая необходимость комплексного развития ИЖС, как одного из направлений обеспечения граждан комфортным жильем. По инициативе министра при Общественном совете была создана рабочая группа по индивидуальному жилищному строительству, которую возглавил О.И. Бетин.

РСС, ТПП РФ много лет последовательно проводили идею приоритетного развития именно этого сектора жилищного строительства, недопущения политики агрессивной многоэтажной застройки. Сейчас приоритеты изменились, ИЖС является одним из важнейших направлений Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года.

При этом речь идет о комплексном ИЖС, осуществляемом индустриальным способом, как наиболее перспективном направлении малоэтажного строительства. Для того, чтобы индивидуальное и малоэтажное строительство стало по-настоящему массовым и доступным для наших граждан, сделаны пока только первые шаги. Есть поручения Президента о том, что нужно строить малоэтажное жилье не менее чем 50%. Инициатива Правительства – «Частный дом», развитие деревянного домостроения, ряд документов, которые подготовлены совсем недавно Министерством строительства и ЖКХ.

Принятый федеральный закон о возможности применения механизма проектного финансирования с использованием эскроу-счетов при строительстве ИЖС индустриальным способом имеет большое значение, но пока его реализация на практике не имеет широкого распространения.

По-прежнему банки с огромным трудом предоставляют кредитные средства для застройщиков, осуществляющих строительство коттеджных поселков, проценты по таким кредитам существенно выше, чем при строительстве МКД. Это связано, в первую очередь, с тем, что банки по-прежнему оценивают эти проекты, как проекты с высокими рисками и низкой маржинальностью. 

Для проектов ИЖС не существует утвержденных обязательных стандартов, при проектировании малоэтажных поселков применяются те же нормативы градостроительного проектирования, что и для МКД . Все существующие при строительстве МКД программы субсидирования, льготного ипотечного кредитования не распространяются на ИЖС. 

Возникают трудности с применением инфраструктурного меню, в частности, инфраструктурных облигаций. Вместе с тем, для проектов ИЖС именно вопрос обеспечения инфраструктурой является самым сложным и капиталоемким. В стоимости 1 кв. м индивидуального жилого дома затраты на инфраструктуру занимают до 50%. В итоге надо отметить, что строительство коттеджных поселков у нас развито крайне слабо.

Существует только небольшое количество элитных поселков с развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией. Но для большинства граждан приобретение жилья в таких благоустроенных поселках является недоступным. А для профессиональных застройщиков малоэтажное строительство является не такой привлекательной сферой деятельности, по сравнению со строительством высотных МКД. 

Чтобы исправить эту ситуацию необходимо максимальное выравнивание условий деятельности застройщиков, которые строят объекты ИЖС индустриальным способом, с застройщиками, осуществляющими строительство МКД.

Более того, учитывая социальную значимость и запрос населения на индивидуальное жилье, а также принимая во внимание, что строительство ИЖС является более капиталоемким и имеет более длительный период окупаемости, для застройщиков ИЖС должны быть предусмотрены более льготные условия деятельности, по сравнению со строительством МКД . Но пока, к сожалению, мы наблюдаем обратную картину. 

Большое социальное значение имеет строительство поселков ИЖС при реализации проектов комплексного развития застроенных территорий. Мы знаем, как сложно включить территории, занятые объектами ИЖС, в границы территории КРТ, как сложно получить согласие собственников, которые порой даже не допускают в свои дома экспертов, чтобы проверить техническое состояние жилых домов. И сейчас огромные территории, чуть ли не в центре крупных городов не осваиваются, хотя могли бы стать благоустроенными публичными пространствами для всех жителей города.

И одной из причин этого как раз и является то, что граждане – собственники этих ИЖС готовы были бы переехать, но только они не хотят переезжать в МКД, а хотят переехать также в индивидуальный жилой дом. Но застройщики, которые занимаются освоением городских территорий в рамках проектов КРТ, не в состоянии экономически потянуть такие проекты и обеспечить расселение граждан в новые индивидуальные жилые дома. В этих целях как раз необходимо массово строить малоэтажные поселки и делать такое жилье максимально доступным, в том числе для переселения граждан из ветхих и аварийных ИЖС при развитии городских территорий. 

Мы знаем, что первый и, к сожалению, единственный проект ИЖС с использованием механизма комплексного развития территорий будет реализован в Калининградской области. Хотелось бы, чтобы таких проектов запускалось больше. Развитие ИЖС невозможно без участия региональных органов власти, органов местного самоуправления, в первую очередь по вопросам предоставления земельных участков для ИЖС и обеспечением их объектами инфраструктуры. 

Необходимо, чтобы сами местные власти стали заказчиками проектов комплексного ИЖС, только при таких условиях возможна их реализация. А оценка в целом работы местной администрации давалась, в том числе, с учетом развития в регионе малоэтажного домостроения. 

Мы неоднократно предлагали воспользоваться опытом Белгородской области и создать в каждом субъекте РФ региональных операторов ИЖС. Такой региональный оператор должен обладать особым статусом при получении земельных участков под ИЖС, при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями, с банками при получении кредитов и т.д. 

Огромное значение имеет стандартизация проектов комплексного ИЖС. Нужно ускорить разработку и утверждение государственного стандарта проектирования индивидуального жилья и общественных территорий малоэтажных поселков. Сейчас такой стандарт разрабатывает Минстрой России. Предполагается, что также будут стандартизированы подходы к технологиям производства стройматериалов для проектов ИЖС.

Принятие стандартов ИЖС будет огромным шагом для развития малоэтажного строительства. Это позволит снизить банковские риски, что приведет к появлению выгодных кредитных продуктов и развитию ипотечного кредитования. Это также привлечет крупных застройщиков, увеличит объем предложений и соответственно позволит снизить стоимость индивидуальных жилых домов. 

Для снижения стоимости строительства ИЖС огромное значение приобретает развитие строительной индустрии и промышленности строительных материалов для ИЖС. Высокое качество строительства, снижение стоимости строительства и увеличение сроков монтажа объектов ИЖС может быть достигнуто при максимальном переносе производства частей здания со строительной площадки в заводские условия. В этой связи наиболее перспективным видом индустриального домостроения являются объемно-модульные технологии.

В настоящее время развитие этого направления сдерживается пробелами действующего законодательства, в котором пока отсутствует даже понятие модульных зданий и конструкций и соответствующие стандарты. В настоящее время ФАУ ФЦС разработана «дорожная карта» по развитию технологий модульного строительства, которое до сих пор находится на согласовании. Необходимо ускорить ее выход. 

Также необходимо развивать мобильные заводы по производству каркасно-панельных конструкций, мобильные производственные цеха по производству деревянных домокомплектов. Требуется государственная поддержка деревообрабатывающих предприятий, которые сейчас столкнулись с проблемой импортозависимости. Стоит задача по их модернизации и оснащению современными отечественными станками и оборудованием. А в целом, необходимо доработать и принять государственную программу развития ИЖС, которая до настоящего времени не утверждена.

В настоящее время мероприятия по развитию ИЖС содержатся в различных программных документах: в правительственной инициативе «Мой частный дом», а также в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. В соответствии с проектом Стратегии объем ввода ИЖС должен быть достигнут в размере 50 млн кв. м ежегодно. 

Но для того, чтобы достигнуть этого показателя, нужно принять отдельную государственную программу по развитию ИЖС, которая должна содержать более конкретные целевые показатели и объемы планируемых к выделению бюджетных средств, в том числе в области развития производства домокомплектов с высокой степенью заводской готовности и инновационных строительных материалов для ИЖС. 

Сейчас много проводится различных мероприятий на тему развития ИЖС. Мы недавно в рамках нашей Комиссии РСПП по строительному комплексу провели заседание, на котором был выработан целый пакет мер стимулирования развития ИЖС индустриальным способом, которые отправлены в соответствующие органы государственной власти. Мы работаем во взаимодействии с Комиссией по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при Минстрое России, которую возглавляет Олег Иванович Бетин. 

Уверен, что совместными усилиями мы сможем обеспечить качественный скачок в области развития ИЖС индустриальным способом, обеспечить наших граждан доступными жилыми домами с комфортной и развитой инфраструктурой и благоустроенными общественными территориями. 

В.А. Дедюхин, Первый вице-президент Российского Союза строителей